2008年西安市阳阳国际广场招商租售执行方案.pptVIP

地下部分为单体小面积商铺，销售难度较低，故出售比例设定大于出租比例。 3.319 3.52 3.568 3.653 3.725 3.771 年 投资回收期 6 6823 9243 11596 14351 17296 19642 万元 净现值 5 42.92 43.04 43.92 45.77 47.71 48.68 % 内部收益率 4 23.27 31.51 39.46 48.27 57.38 65.32 % 年均投资回报率 3 20028 20028 20028 20028 20028 20028 ㎡ 总建筑面积 2 7：3 6：4 5：5 4：6 3：7 2：8 　 租售比例 1 地下负1层 ★ 以上租售价格根据后文价格定位计算得出； 3 项目招商及租售执行方案 租售定价 项目商业销售价格市场设定 ● 由于项目地处西安市第二大商圈—小寨商圈，商圈内大部分商业价格在10000～14000元/㎡之间，虽然项目近邻商圈中心，但由于现阶段项目周边商业氛围较之核心商圈稍弱，因此敝司在参考“雁塔文化新天地”等同类型项目市场价格后，再加上考虑到项目未来对提升商圈整体价值的贡献力较强，故，有针对性的制定现阶段均价：地上商业￥ 13000-15000/ M2，地下商业￥ 9000 / M2 ； ● 按照敝司操作经验，项目如“招商先行，带租约销售”能现阶段够达到均价地上商业￥250-290 /M2左右，地下商业￥ 150-170左右； 3 项目招商及租售执行方案 主力店优惠政策 — 租期 一般客户租期不超过4年，主力店一般租期为4年，经营国内外有特色有创意的品牌租期为3年，本地品牌为2年； — 免租装修期 根据商户经营面积大小、品牌等具体情况来定； — 物业管理 统一运营管理； 服务内容：保安、保洁、设施的维修及维护等； — 付款方式 租金的付款方式灵活多变，付款方式建议为“押3付1” ； 3 项目招商及租售执行方案 项目招商租、售执行方案 整体招商策略 由大到小策略 知名品牌先行、区域品牌随后/核心主力店先行，辅助店随后 远/近秉施策略 同时吸引在 国内外市场上领先的企业和品牌 并选择当地有特色的经营业态 由主到次策略 招商重点首先以时尚购物、餐饮业及休闲娱乐为主体 先租后售策略 前期主力店招商对象以大面积商户为主 达到以商带售，租售结合之策略催生最大经济及运营回报 原则上采用此策略，但对小面积商铺可采用先售后租方式进行 运营管理先行策略 商业运营及物业管理公司品牌吸引主力商家入驻， 通过特色的运营思路和理念吸引零散商户进驻 招商渠道 a．广告推广 即通过大众媒介的传播将项目信息公之于众，吸引租售客户。通过敝司多年的操作经验来看此种招商渠道较为被动，同时商业客户十分理性，很难被单纯广告诉求信息所打动，然而此类渠道有助于项目形象建立与提升，建议在招商工作中作为次主要渠道使用。 b.敝司特别资源渠道 敝司作为专业的商业地产项目运营机构，多年的工作业绩累积了大量的有效商户资源，这类客户品质较高且也委托敝司长期在市内寻找优质的商业项目，所以此类渠道成功率较高，敝司有信心将此渠道作为招商的主要渠道之一。 c. 公开与代理机构合作 大型商家在寻找店址时往往委托相应的代理机构操作，本项目招商开始时敝司会通过企业资源以及高管层自身人脉体系调用相关协作单位的商户资源为本项目共享，同时制定适当的佣金比例（具体数值与贵司磋商），为带客前来的机构或个人提供费用。 d. 外围招商团队的带动 敝司成立的专职招商团队，由公司高管层直接监督，部门总监挂帅牵头，对目标客户主动出击的招商方式。此渠道将是项目招商的主要渠道之一。 由此罗列本项目招商渠道按比重设定为: 敝司特有客户资源 〉外围招商团队 〉公开与代理机构合作 〉广告推广 招商渠道 主力店招商攻略 主力店招商政策 — 租期 一般客户租期不超过4年，主力店一般租期为4年，经营国内外有特色有创意的品牌租期为3年，本地品牌为2年； — 免租装修期 根据商户经营面积大小、品牌等具体情况来定； — 物业管理 统一运营管理； 服务内容：保安、保洁、设施的维修及维护等； — 付款方式 租金的付款方式灵活多变，付款方式建议为“押3付1” ； 招商团队管理制度 管理制度：以公司规章制度为根本，各租售专员在执行“阳阳国际广场商业”项目各项招商租售工作时须遵守下述针对性商业项目租售管理制度： 按功能业态接待制度：首次到访租售中心的客户（预约除外），由销售文秘先做登记及确 认首次到访后，以客户所经营之功能业态转交个别负责的小组负责接待；预约客户由销售 文秘确认后转交客户指定联系人接待及洽谈。