镇江房地产市场调研及谷阳项目开发建议.pptVIP

镇江房地产市场调研 及谷阳项目开发建议 谨呈:镇江申亚房地产开发有限公司 本报告的研究思维导图 镇江市宏观特征小结 近几年价格走势分析 2005年以前镇江商品房价格呈快速上涨趋势，每年的上涨幅度均在10%以上，其中两年达到了15%以上，其中市中心区域最高房价由2000年的2400元/平米上升到现在的4500元/平米左右四年价格整体上涨了一倍，但到2005年由于整体宏观调控影响，价格增幅受到抑制。 镇江房地产市场分析小结 本报告的研究思维导图 公寓市场分析之-----板块研究 多层、小高层市场研究 天和星城个案分析 由镇江天和房地产开发有限公司开发的“天和星城”位于黄山南路与南徐大道交汇处，紧邻国家级森林公园南山，自然环境得天独厚，距市中心约5分钟车程。全区总建18万平方米，规划有多层，小高层、复式楼、商铺等多种物业形态。 多层、小高层市场研究(1) 产品分析 (3) 去化分析 (4) 客源分析 本报告的研究思维导图 目前在售别墅项目市场分析 典型个案分析 ——驸马山庄 驸马山庄项目座落于镇江丹徒新区驸马山下，总体规划用地320亩，区内有天然湖面15亩，依山傍水，自然环境优美。总体小区以独立别墅为主，辅以双拼、跃层、联排别墅等户型。 别墅各产品形态比重及价格分析 市场上在建和在售别墅以联排别墅为主流产品，双拼和叠加体量次之，独栋很少。鉴于镇江别墅市场还极不成熟，我们把部分花园洋房复式归类为叠加产品 别墅主力面积和总价分析 从上图中我们可以看到别墅各产品形态的户型面积区间，作为市场主流的联排别墅户型为180～270平方米，属于经济实用性别墅，镇江市场高档享受型别墅市场尚未启动。 镇江别墅市场消费特征分析 别墅客户来源分析 镇江市居民收入的提高和改善居住愿望的需求被激活，市区内中、高收入阶层开始关注别墅这一舒适的生活居所。 镇江别墅市场特征小结 本报告的研究思维导图 本报告的研究思维导图 项目土地价值研判 整体开发理念 对于本案的开发，我们充满热情和信心。当然，我们的信心必须 来源于开发商的专业和实力，我们的热情只能建筑在实实在在的 产品和品质上。 联排别墅价格在3500－5700元/平方米，因地段和品质等原因价格 差异较大。 叠加别墅产品档次不高，通常采用4～5层花园洋房形式，如我家山水和天和星城的别墅，价格在3500～4600元/平方米。 双拼别墅作为各楼盘别墅区较高档次的产品出现，一般体量不大，通常采用联排或叠加加少量双拼的形式，目前价格在6000元/平方米左右。 目前镇江别墅市场上供应独栋别墅体量很小，由于在品质、环境等要素上没有与其他别墅产品形态拉开差距，独栋别墅的尊贵优越感 无从体现，且总价高，没有形成良好的市场接受度。 180～270 130～230 250～350 350～450 60～120 45～80 70～140 120～200 总价在60～120万的联排别墅，由于性价比较高，生活舒适，受到镇江市消费者喜爱 更具总价优势的叠加产品在市场反映也比较好，目前多以花园洋房复式结构出现 由于独栋和双拼与普通住宅等混合，居住环境舒适性受到影响，身份地位象征也未得到彰显，100万以上的高总价产品难以取得市场认可 特征1 整体别墅市场销售状况较好，去化平稳 特征2 联排别墅去化速度好于叠加和双拼 特征3 特征4 特征5 180-250M2左右的联排别墅市场接受度较高 总价在60-80万元/套的联排最受消费者青睐 总价较高的别墅个案在去化速度上明显较慢，销售周期长 随着镇江房地产市场的发展，别墅客源趋于多元化，但仍以镇江本地客源为主，占80％左右；南京等周边城市的投资客在2004年比例有所上升，但仍只占较小比例；另外镇江新区、丹徒开发区企业中高层管理层成为丁卯、丹徒及附近地区别墅客源的重要组成部分。 镇江别墅购买者以自住为主，市区附近的别墅如金山、江滨及学府路等更呈现出明显的第一居所性质，市区购买客户把别墅当作以后生活的第一居所，这也是经济实用型别墅受欢迎的内在因素。 特征2 特征 3 利用有利地形、融合自然资源、营造内部景观打造别墅产品还有很大的提升空间。 从目前镇江现有的别墅建筑规划和景观设计来讲，还处于较低水平 特征4 别墅面积基本控制在300平方米之内，易于被镇江中高端消费者所接受。 镇江别墅市场近2年还是会以联排别墅占主流，独栋别墅如果面积控制适宜，产品品质提升，相信会受到高端消费者的欢迎 现有别墅以混合社区为主，纯别墅项目较少 镇江现有的别墅一般被放置在小区景观较佳的位置，与多层、小高层产品混放在一起， 没有体现别墅应有的私密性和尊贵感，这也反映处于别墅发展初级阶段，开发商