帝凯大岩山别墅营销策划报告.pptVIP

萧山房产各板块优劣分析 竞争半径区域典型产品综述 区域分布：湘湖板块、闻堰/义桥板块、远郊个案（天乐云都） 产品特色：湘湖板块——依托休博园景观资源，供应产品多为低密度别墅/公寓项目，例如地中海别墅；闻堰/义桥板块——经济舒适型主题产品，例如戈雅公寓推出的西班牙风情公寓；远郊个案（天乐云都）——生态、高性价比别墅类物业。 规模：独立别墅400㎡以上；双拼别墅250㎡左右 居住人群：湘湖与闻堰/义桥两大板块中约70%的业主为来自杭州主城区、省内经济发达地区；天乐云都80%的业主为萧山本地人。 典型个案 典型个案 典型个案 典型个案 典型个案 典型个案 典型个案 典型个案 地块指标 用地面积：200000 ㎡ 建筑面积：99870 ㎡ 容积率：0.5 建筑密度：16.1 % 绿地率：40 % 物业类型：独立别墅、养生公寓 其中一期别墅41户。 价格研究前思考 价格研究依据 样板房与样板段 厨房 卧室 卫生间 90—130平米地下室处理 这组以“红”为主题的别墅装潢，给人强烈的视觉冲击，与自然山水、有机建筑，形成强烈的反差。然而，总体又觉得和谐舒适。 样板房与样板段 “中国情·江南韵” 内庭院 地面 卧室 外墙处理 客厅 前院 样板房与样板段 “暖色记忆” 客厅 卧室 书房 休闲厅 样板房与样板段 “枕湖人家” 充分享受自然水岸风光 客厅、餐厅和卧室 萧山楼市媒介分析 目标消费者的媒介消费习惯 本案媒体通路分类分析 媒体推广费用预算 媒 体 策 略 目前，萧山楼盘的广告投放类型主要有：报纸广告、户外 广告、电台广告、网络广告、电视广告、杂志广告、车身广 告。 其主要投放情况为：“报纸广告为主，户外广告其次， 电台广告为辅，网络、杂志、电视广告为补充”。 媒 体 策 略 楼盘投放媒体分布 本项目的可参考竞争楼盘主要为天乐云都 其媒介投放为： 萧山日报 户外广告 房展会 竞争楼盘 媒介投放概况 媒 体 策 略 报 纸 媒 体 策 略 目标消费者的媒介消费习惯 萧山市民获取信息的首选媒体 政府机关、企事业单位、公司制企业的各类员工为主 5万份/天 《萧山日报》 广告效应 读者群 发行量 报纸类别 户外广告 户外广告投放的几大热点区域：　 目标消费者的媒介消费习惯 媒 体 策 略 萧山市心路 03省道 ? 以不同的物业产品形成生活模式差异 概念分众 终极享受 尊贵中的“身份感” 尊贵中的“价值感” 概念诉求 高山仰止，终极湖居 独立大别墅 大人物有大靠山 独立小院别墅 成就。一劳永逸 养生公寓 生活模式 类型 策 略 攻 击 三 概念突围 之概念分众 ? 以样板段、概念会所、高端服务等形象入市 氛围营销 以“概念会所”、“主题景观”、“顶级物业”为高端物业形象入市，高调启动项目，在项目推广期内，迅速形成品牌标杆。 森林独栋 顶级物业 迷你高尔夫 主题景观 商务功能+运动功能+休闲功能 概念会所 内容 类型 策 略 攻 击 三 概念突围 之氛围营销 ? 主题景观建议 1、入口设计：乱石堆砌营造生态、自然感 2、风景线设计： 营造坡地感 家家有水景 迷你高尔夫 可增景观 山居景观 湖居景观 已有景观 概念突围 之氛围营销 策 略 攻 击 三 ? 概念会所 ☆☆☆ 商务中心（中、小型会议室各1个，另具备传真、影印功能） ☆☆☆☆ 社区保健中心、社区局域网、家政服务、自助银行、管理中心、便利超市等 社区服务类 ☆☆☆☆ 咖啡吧、酒吧 ☆☆☆☆ KTV包厢 ☆☆☆☆ 麻将室、棋牌室、高档阅览室 商务休闲类 ☆☆☆☆ 儿童游乐室（滑滑梯、跷跷板、秋千、神网、攀岩等） ☆☆☆☆ 篮球场 ☆☆☆ 乒乓室 ☆☆☆ 桌球室 ☆☆☆☆☆ 室内温水游泳池 运动类 星级 项目 类别 功能建议 之 策 略 攻 击 三 概念突围 之氛围营销 ? 英式管家服务 1、租赁转售代理；2、住家搬迁；3、家具、家电采购安装 六、租赁中介及专案管理服务 1、居家简易修缮服务 2、专有部分设施设备检察及维护 五、机电维护服务 1、代订餐饮服务 四、酒店餐务式服务 1、代住户送洗衣服；2、代住户特约钟点佣人；3、居家清洁；4