海南三亚中港度假酒店可行性研究分析报告（可编辑）.doc

海南三亚中港度假酒店可行性研究分析报告 三亚中央海岸项目 项目可研报告可行性研究报告项目建议书XX工程咨询 可行性研究报告 二○○六年十一月十日 目 录 总论 11 项目概况 12 项目提出的背景及建设必要性 13 可行性研究的依据和范围 14 主要技术经济指标 15 施工进度计划 市场调研及前景预测 21 产权式酒店的概念 22 产权式酒店的流行均势 23 中港度假酒店引入产权式酒店模式情况分析 24 本项目优劣势分析 25 本项目前景预测 项目定位 31 主题定位 32 功能定位 33 开发该项目目的定位 34 项目开发的市场需求定位 35公共的配套条件 36 市场定位 37项目建设方案及规划设计定位 38 价格定位 ３９入市姿态及推广时机定位 ３10销售方式定位 311物业管理定位 管理范围 一管理期限 二收益分配期限 三乙方的权利和义务 四 管理公司的权利和义务 酒店客房经营收入管理成本与收益分配 一客房经营收入 二 经营管理成本参考 三收益分配 四收益支付办法 合同的修改变更及解除 一产权运作方式 二基本运行管理 三业主入住管理 四客房委托经营管理模式 五委托经营管理收入分配方案 六业主客房业权变更有关规定 第七章　营销策略 71卖点整合 72优惠措施 73销售目标体系整体推广思路 74分阶段控制的公关效果 75外发式宣传策略 76销售进度目标以面积计算均指公寓部分 第八章　投资估算和资金筹措 81投资估算见附件１ 82资金筹措见附件２ 第九章　财务评价与社会效益分析 91盈亏平衡分析 92赢利预测见附件345 3敏感性分析见附件7 9４社会效益分析 第十章　结论 第一章 总论 11 项目概况 本报告所陈述的对象为三亚中港度假酒店暂定名以下简称本项目 三亚犹如一颗璀璨的明珠镶嵌在地球北纬18°与阿拉伯海红海加勒比海孟加拉湾墨西哥湾夏威夷群岛一道呼吸着温馨的海洋季风这是一条关于热带关于滨海的假日旅行线这里长夏无冬有最明媚的阳光最纯净的空气最碧蓝的海水最洁白的沙滩自然生态环境在世界首屈一指世界旅游组织把三亚认证为4A级旅游目的地据国际环境保护组织对世界48个国家158个主要城市环境质量进行监测评价三亚空气质量位居世界第二中国第一 本项目位于三亚市风景如画的三亚湾跃进路渔港码头规划中的阳光海岸 北侧地块南北约230米东西约150米面积68亩西眺三亚湾拥有开阔的视野和独特的海湾风景三亚湾钻石地带前方三亚湾路与后方解放路分属三亚的景观主轴和交通主轴穿行解放路的市政公交通达市区各地而三亚湾路作为核心旅游大道与亚龙湾大东海鹿回头天涯海角南山寺等各景区相连相映融汇成璀璨的三亚风景带并且与凤凰机场国际码头三亚火车站东西线高速路快捷沟通三亚湾位于三亚风景群的核心银色海滩伴着蔚蓝海岸伸展与三亚城区完美相融作为风情海湾这里沙滩平缓海面开阔湛蓝天宇映衬着碧波万顷景象万千并地处市区内一块集文化休闲于一体的度假旅游生活区 是建设高档城市港口度假酒店的理想用地 12 项目提出的背景及建设必要性 在过去的20年随着中国经济持续升温中国的旅游业有了长足的增长现已跻身于世界旅游大国之列跃居亚洲旅游大国之首旅游业已经被中央政府确定为国民经济发展新的增长点它在扩大开放带动相关产业的发展促进就业和区域经济平衡发展以及提高人民生活质量和素质等方面发挥了越来越重要的作用 在全国旅游发展的大形势下三亚的旅游业步步升温旅游房地产业从旅游业和房地产的交融中脱颖而出 近几年三亚房地产慢慢脱离海南房地产泡沫经济的阴影开始复苏并朝着良性的方向发展三亚的房地产开始了新一轮的升温特别是随着近几年国内经济的好转国家假日经济的刺激国人消费观念的改变以及三亚旅游综合环境的不断改善使得三亚作为全国唯一的热带旅游度假目的地越来越受到国内及国际的关注与其同时三亚也因为良好的气候和优美的自然环境使得内地人特别是东北华北地区的人们对到三亚过冬度假充满热情客观上造成了三亚近期推出的房产特别是海景房大多数被内地人所购买业内人士认为未来几年的三亚房地产特别是海景房产具有较大的市场需求 在美丽的三亚湾阳光海岸区域内可以供给的滨海一线五星级旅游房产目前尚无一家在未来几年内将远远难以满足市场对三亚湾滨海房地产产品的强大需求在此背景下我们准备开发建设的中港度假酒店无疑适时而上具有一定的建设必要性一方面尽可能的提供给市场高品质的房地产产品满足市场的需求另一方面也会产生较大的经济效益和社会效益 13 可行性研究的依据和范围 本报告是基于对市场的充分了解和对该项目的市场前景有着准确的判断而作的具有科学性和前瞻性本报告在以下的部分将着重对本项目的市场分析项目定位规划设计定位营销推广策略以及项目的财务评价进行研究 14 主要技术经济指标 ⑴总用地面积Site㎡ ⑵