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第一章 房地产的概念 房地产是固定在一定地域之内不能移动的土地、房屋建筑以及其他地上定着物相结合的不动产。 房地产开发的含义 房地产开发是指在依法取得国有土地使用权的土地上进行基础设施，房屋建设的行为。 房地产开发的地位和作用 地位： （1）房地产业是我国国民经济的支柱产业 （2）房地产开发在城市建设中占主导地位 作用： （1）有利于加速城市现代化进程 （2）有利于城市总体规划的实现 （3）为城市社会、经济、政治、文化活动以及人民生活提供载体 （4）为城市政府财政和城市建设提供资金来源 （5）为城市中低收入群体提供住房保障 房地产开发的分类与项目分类 1）、开发的分类 按开发的区域划分：新区开发、旧城区改造 按开发深度划分：土地一级开发、房屋开发 按开发项目的使用功能划分：居住房地产、商业房地产、工业房地产、特殊用途房地产等 2）项目分类 房地产项目类型： （1）居住房地产项目：普通商品住房、限价商品住房、经济适用住房、廉租房、高档商品住房、别墅） 商业房地产项目：商业用房、写字楼、酒店（旅游度假酒店、产权式酒店）、酒店式公寓、主题公园 工业房地产项目：工业厂房、研究与发展用房、仓储用房、工业园区 特殊用途房地产项目 房地产开发的特性（区位特性，价值特性） 区位特性：位置固定性、异质性、寿命长久性、数量有限性 价值特性：价格昂贵行、保值增值性 外部特性：用途多样性、相互影响性、可调整性、政府管制性、交易复杂性 房地产企业的设立条件 有符合公司法人登记的名称和组织机构 有适应房地产开发经营需要的固定的办公用房 注册资本1000万以上 有4名持有资格证是的房地产专业、建筑工程专业的专职技术人员，有2名以上持有资格证书的专职会计人员 法律、法规规定的其他条件 居住房地产项目的主要类型 普通商品住房、限价商品住房、经济适用房、廉租房、高档商品住房、别墅 商业房地产的主要类型 商业用房、写字楼、酒店（旅游度假酒店、产权式酒店）、酒店式公寓、主题公园 按使用功能划分，房地产开发项目类型 居住房地产、商业房地产、工业房地产、特殊用途房地产等 第二章 1、土地使用权获取的方法 土地使用权出让（招标出让、拍卖出让、挂牌出让、协议出让）、土地使用权转让、土地使用权划拨、土地合作 2、土地使用权出让、转让、划拨的概念 土地使用权出让：是指国家将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为 土地使用权转让：是获得国有土地使用权的受让人，在投资开发经营的基础上，对出让土地的再转移。土地使用权的转让是土地使用者之间的横向土地经营行为。 土地使用权划拨：是指县级以上人民政府依法批准，在土地使用者缴纳补偿、安置等费用之后将该幅土地交付其使用，或者将土地的使用权无偿交付土地使用者使用的行为 3、招标、拍卖、挂牌转让流程 招标 投标人在投标截至时间前将标书投入标箱 出让人按照招标公告规定的时间、地点开标，邀请所有投标人参加 评标小组进行评标 招标人根据评标结果，确定中标人 拍卖 主持人点算竞买人 主持人介绍拍卖宗地的面积、界址、空间规范、现状、用途、使用年限、规划指标要求、开工和竣工时间以及其他有关事项 主持人宣布起叫价和增价规则及增价幅度 主持人报出起叫价 讲埋人举牌应价或者报价 主持人确认该应价或者报价后继续竞价 支持人连续三次宣布同一应价或者报价而没有再应价或者报价的，支持人落槌表示拍卖成功 主持人宣布最高应价或者报价者为竞得人 挂牌出让 在挂牌公告规定的挂牌起始日，出让人将挂牌宗地的面积、界址、空间规范、现状、用途、使用年限、规划指标要求、开工和竣工时间、起始价、增价规则及增价幅度等，在挂牌公告规定的土地交易场所挂牌公告 符合条件的竞买人填写报价单报价 挂牌主持人确认该报价后，更新显示挂牌价格 挂牌主持人在挂牌公告规定的挂牌截至时间确定竞得人 4、土地出让权，出让年限 土地使用权出让：是指国家将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为 住宅居住用地70年，工业用地50年、教育科技文化体育卫生50年，商业旅游娱乐40年，综合其他用地50年 5、房地产项目招标方式及概念 公开招标：是指招标人以招标公告的方式邀请不特定的法人或者其他组织投标 邀请招标：也称选择性招标或者有限竞争投标，是指招标人以投标邀请书的方式邀 请特定的法人或者其他阻止投标 6、招标阶段的工作内容 编制招标文件 （2）编制标底 （3）招标公告与投标邀请书 （3）资格预审 （4）发售招标文件 （5）阻止现场踏勘和召开答疑会 （6）编制招标补充文件 （7）接受投标文件 第三章 1、房地场市场调查的概念 广义 房地产市场调查是指为了解和预测房地