矽谷公寓产权房.doc

矽谷公寓产权、房价走势论据 前提：懂得人定胜天的道理，静下心来而又信心满满的去表述产品。自己说的出来，客户听的进去。（获得信任的五个层次） 五个层次 特征 标准 举例 打开话题 基本的礼仪、打招呼、交换名片等 只是瞬间拉近距离的手段，增加亲和力的方式 听您口音是山东人吧 表达事实 介绍项目的资料、表达一些客观存在的事情 只是互换信息、达到交流的目的，不会产生来电的感觉，时间越长越没有味道 我们项目处在东直门，紧邻亚洲最大交通枢纽 观念认同 双方产生感觉、来电反应，有共同的话题 可以让彼此产生一见钟情、相见恨晚的感觉，有谈不完的话，说不完的故事 您说得太对了，买房就一定要买个精装修，自己装修真是太麻烦了 兴趣爱好 投其所好，有共同的兴趣、爱好等 因为大家有共同的志向，可以维持相对较长的关系，达到志同道合的境界 您也喜欢荷兰足球？我也喜欢！我感觉荷兰足球全攻全守，场面非常有气势，而且可看性很强 价值观认同 相同的价值观、理念、行为动机 因为有明显的爱憎分明的感觉，大家心系一处，相同的价值观 佛家讲仁慈、因果、轮回，其实，我与您一样，我也相信；而且我也逢初一、十五、三十都不进荤菜 房价不会跌！矽谷港湾更不会 论据：房价下跌是绝大多数人对市场规律的漠视，对政策的误解。从而造成了一部分人的下跌心理，而房价并没有像人们想象的那样下行。 天津房地产调控政策基本落实到位，鉴于北方经济中心的定位，目前与一线城市的价格差距较大（两会后天津市长张明春的答记者问）。按照10%的上涨调控目标。空间仍然很大。简单以矽谷港湾为例一万二的均价，年上涨百分之十，即： 12000*10%=1200 1200元*100平米=120000 而一套一百平米的房子百分之五十的首付为60万 加上一年的银行本金加利息117*60万*12月=84204 资金的年回报率： 12万/60万+8.4024万=17.5%近十八的稳定资金回报率仍让是市场上任何一种产品所无法比拟的。而且不许要投入过多的精力与技术。 况且国家相继出台的多项政策既要保证保障性住房的供给量，又要保证GDP的年均百分之七的增长使地方政府陷入两难境地。一方面要保稳定，另一方面又必须有所发展（房价稳中有升）。两三年后市场保障性住房份额的逐渐增加40%-50%的话。所谓的百分之十的调控目标实际上是需要百分之五十的纯商品房来拉动，简单计算的话就是商品房近二十的上涨空间才能保证10%的发展！ 现在矽谷港湾一房一价的定价政策实质上就是政府定价，也就是现行的市场价格。另一个角度来看就是政府对房价的一个最低保障。跌肯定是不可能的。 从价值规律和供需角度上来看房价不具备下跌的条件。 价值决定价格价格围绕价值上下波动，现行的商品房价格实际是有有效需求和有效供给来决定的。房价下跌只有两个方面因素，要么需求被满足—不再需要，要么足够供给。现在来看量方面因素都不具备。 限购政策实质上是压制有效需求强行不需要。（如果全国一月都不吃饭，食品一定会大跌。实际上呢、？不可能） 物价水平空前高涨，前所未有。一切都在涨价，“蒜你狠、姜你军、糖高宗……”可政府却让人相信房价会降价。其实价格是相对的，目前的市场来看，如果房子不再涨价就说明是降价了，因为其他产品都涨价了。而房子的保值增值的属性一直没有改变。宁可买了房子跌，也不放在市场银行上贬。跌了还能涨回来，贬值了就没了。 37个关联行业的发展，原材料人工地价的上涨，反过来持续的租金水平的大幅提高势必压迫一些刚性需求群体做提早购房的打算。 招拍挂的土地取得成本不会让开发成本又本质上的降低，税收也居高不下，这次人代会有专家针对现在公民税收重复过重，甚至高达收入的百分之五十的提案。 城市化进程是人类历史的趋势。现有的城市化水平不足百分之四十而世界的平均水平为百分之七十，一些发达国家近百分之九十的城市人口。意味着未来的一段时间内中国有很大的一块空间，现在13亿的人口按照百分之三十的空间来看，还要有近四亿的人口迁移。鉴于现在的城乡差距社会资源分配严重失衡。人口迁移的主流方向仍然是从欠发达地区迁往发达地区，由内陆到沿海，而天津有是所有沿海城市，直辖市房价最低的城市其地位不言而喻。而这四亿的人口基本上是“限购”人群不具备够房资格。这就从另一个方面看出限购政策的不持久性。等闸口一放开又会带动新一轮的购房人潮。在政策持续阶段，这四亿人口中的精英阶层对商业地产的热衷更似乎合情合理。 人往高处走，更多的社会精英阶层厌倦了市中心的吵杂拥堵，而工作需要又不得不临城而居。这样对房子的品质有了更高的要求，他们更希望居住在配套齐全，环境优雅，密度较低，现对安静，交通便利，商业氛围浓厚，物业服务优良。无后顾之忧的。又相对靠近市中心，规范布局合理。又有巨大