合富辉煌-绿地和创大厦商业项目营销策划报告-70PPT-38M精选.ppt

项目认知 机会研判 定位策略 总体定位 目标客户定位 价格定位 项目定位 总体市市场分析 板块市场分析 区域市场研究 区域功能研究 区域市场研究 典型项目研究 市场研究 一、项目分析定位 * 二、企划推广策略 推广策略 Logo 视觉要素：主色调、字体等 应用策略 视觉设计 案名设计 推广口号 文案风格 平面表现 形象策略 通路定位 推广主题 推广节奏 媒体组合 项目楼书 销售DM 销售海报 web page 项目资料设计 广告创意 形象推广活动 媒体方案 广告设计 地盘包装 地盘形象 精神堡垒 地盘导入系统 案场导视系统 * 三、推广执行 开盘活动企划执行 推广组合计划 销售广告创意 促销策划 销售包装 媒体计划 阶段推广企划 名片 器具 制服 礼品 物料系统设计 广告效果监测 客户通讯 活动管理 企划过程管理 按楼盘开盘具体安排而定 * 合富可提供的销售代理服务 * ◇时间：从签署代理合同之日起计不少于一年 ◇服务方式：全案独家销售代理 ◇收费标准：在委托期内，乙方售出的单位按以下销售成交额比例提取销售代理费，代理 费的提取标准为销售总额的1.5％（总成交额的核算以客户缴交订金为准）。超出双方拟 定的均底价的溢价部分由甲乙双方按照甲方80%：乙方20％的比例进行分配。 注：此阶段全程费用可含在销售代理费中，不另行收取； ◇支付方式：委托期内每月30日进行结算，并于次月10日前支付代理费。 * 1.营销策略 总体营销策略 销售模式选择 客户通路建立 价格策略 推盘策略 促销策略 分阶段销售执行策略 2.销售方案 总体销售执行方案 案场计划 3. 销售系统 销售道具建议 销售准备 4.销售作业 5.交房服务 * 谢 谢 观 赏！ 上海合富辉煌房地产经纪有限公司 2006年6月 * 地产调研、地产定位、地产策划、地产营销推广、地产广告，超过100G房地产策划资料，地产策划人必务的资料库，欢迎打包下载。 联系QQ淘宝店： * 近期已售罄或销售情况较好的办公物业： 主要以散户或投资者为目标客户，海银国际大厦处于人民广场商圈吸引境外投资，其它均处于次级商圈，主打100～200平方米的小面积办公物业，以200～300万的总价吸引国内及港台中小投资者。 第三类 散户（小面积） * 中小企业自用 企业类型： 1.从原有的工作室模式发展为公司型 2. 熟悉目前所处办公区域的中小企业 需求特点： 租金承受能力有限，更注重交通便捷 程度，多选择轨道交通附近，对办公产品 关注程度低； 2.为提升企业形象，寻求更高档的办公场 所。以及从租不如买角度考虑，控制成本、 增加企业固值一举两得。 * 投资客户 受政策影响，住宅市场投资渠道受限，但甲级写字楼市场良好的发展态势使得部分房地产投资者对投资办公物业兴趣浓厚。 需求类型： 1.以增值为目的，选择具有升值潜力的物业； 2.长线持有，要求有稳定的租金收益，投资的物业有很好的管理，通常会有包租需求。 客户类型： 1.国内投资客户（多为浙江客户） 2.港台投资客户 3.东南亚客户 * 目标客户定位 * 从对写字楼客源的分析来看： 本项目难以引起境外大型基金的关注，但可以与中小基金形成联动，以其为营销工具，炒作项目，增强买家信心。 本项目所处区域形象较差，项目初期知名度不高，需要引进集团客户来提升本项目形象，起到聚客能力，是项目主要的营销方向； 散户和投资客户有利于打开市场，实现项目的最大价值； * 目标客户定位 散户、投资客户 中小基金 核心客户 增加项目知名度和美誉度 辅助客户，实现项目价值 争取客户，作为营销手段 集团客户 * 核心客户——集团客户 所占比例：约25％ 企业属性：以国内民营企业为主，其次为国有大型企业 需求特征： 1.注重物业产品内在品质 2.处于市中心（内环），交通便捷、配套齐全 3.提供良好的商务服务 4.品牌物业管理 5.大面积的办公空间 6.追求物业形象和售价之间的均好性 需求面积：800～1500平方米 总价范围：1500～3000万 * 辅助客户——自用散户 所占比例：约50％ 企业属性：项目周边熟悉本区域的现代服务型企业 多为目前入驻于长寿路、曹杨路和江苏路沿线的办公物业，需要升级办公空间的型企业，他们主要服务于CBD，完成了一定的资本和客户积累，需要提升企业形象。 需求特征： 1.注重物业外在形象 2.处于市中心