经济适用房的经济学分析.docVIP

经适房建设的产权经济学分析 张辉/青岛大学国际商学院 经济适用住房作为我国住房体系的重要组成部分,是伴随着我国住房制度改革进程而产生、发展的。一方面，经济适用房为解决城镇中低收入家庭的住房问题，起到了积极的作用；另一方面，在经济适用房的发展过程中，也遇到了一些质疑，如经济适用房小区出现大量闲置“豪宅”，已售经济适用房呈现“高租售率”经济适用房小区出现大量有钱人，奔驰宝马屡见不鲜,其他的几类住房都是针对特定消费群体的,如廉租住房针对社会“低保户”、“双特困户”等，经济适用住房针对中等偏下收入人群。经济适用住房作为住房体系的重要组成部分,是伴随着我国住房制度改革进程而产生、发展的。 经济适用住房是指政府提供政策优惠,限定套型面积和销售价格,按照合理标准建设,面向城市低收入住房困难家庭供应,具有保障性质的政策性住房。为了支持开发商积极建设经济适用住房,国家对经济适用住房项目规定,免收土地出让金,减免行政事业性收费等。各地方政府在计划、规划、拆迁、税费等方面,也对经济适用住房的建设制定政策措施,予以扶持,降低开发建设成本。因此，经济适用房具有保障性、政策性、价格的低廉性等特点。 中国经济适用房政策形成于20世纪90年代。1998年颁布的《关于进一步深化城镇住房制度改革，加快住房建设的通知》中，提出建立和完善以经济适用住房为主的住房供应体系并确立了购买经济适用住房的申请、审批制度。在该《通知》中,中央政府明确提出了中国住房政策的总体目标,即不同收入家庭实行不同的住房供应政策。最低收入家庭租赁由政府或单位提供廉租住房，中低收入家庭购买经济适用住房，高收入家庭购买、租赁市场价商品住房。随后，建设部、国土资源部等相关部门根据《通知》精神，相继下发了一系列文件，明确了经济适用房建设的土地政策、货币信贷政策、税收政策、价格政策等，经济适用住房进入一个快速发展的时期。2004年颁布的《经济适用住房管理办法》对经济适用房的优惠政策、建设标准、供应对象和销售价格等方面进行了限制，强调其住房保障功能。2005年至2006年先后颁布的《关于切实稳定住房价格的通知》、《关于做好稳定住房价格工作的意见》、《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》都强调了帮助低收入家庭，强化经济适用房的保障功能。目前，经济适用房政策仍处于探索和变革之中。 二、产权经济学租值消散命题 （一）租值消散的概念 租值消散（dissipation of rent）理论是现代产权经济学的重要内容，是一种重要的分析工具。产权经济学的重要代表人物张五常、巴泽尔等都曾对其做过精辟论述，只不过在巴泽尔那里相对应的概念为“财富攫取”（welfare capture），张五常也常用“非专有收入消散”（dissipation of nonexclusive income）来描述同一现象。因此可以说，租值消散、财富攫取与非专有收入消散是同等意义上的概念，本文会交叉使用这几个概念。 “租值消散”中的“租值”是指无主的、没有界定清楚为谁属的收入，这些收入在竞争下会消散，在边际上会下降为零。张五常在分析共有产权时对租值消散的解释为：由于没有排他性使用权，人人争相使用某项共有财产，会把其租金的价值降为零。这是因为，如果没有人对该共有财产的价值拥有排他性权利，那么，人们的相互竞争使用所导致的结果是：相互竞争的使用者所获得的只不过是利用该共有财产所需的他自己的资源的可选择的收益，即他的资源的机会成本。也就是说，在互相竞争的情况下，由于没有人享有特别的优势，不具有排他性权利所有者的“奖金”，将会被必须用来赢得这种奖金的其他资源的成本所消散或吸收。因而，所赢得的奖金的净值等于零。在《产权的经济分析》一书中，巴泽尔分析道，攫取财富的机会等价于在公共领域中寻找财产，在每一桩交换中，都有一些财富溢出，进入公共领域，个人就会花资源去攫取它。他还说，除非产权得到完全界定，部分有价值的产权将总是处在公共领域中。并且巴泽尔从商品所有权、租佃合同等多个方面对财富攫取进行了分析。租值消散理论的核心是说，本来有价值的资源或财产，由于产权安排方面的原因，其价值下降乃至完全消失。 （二）租值消散的原因 租值消散显然是一种无效率的状态巴泽尔在《按等候分配的理论》中指出，当价格机制受到这种或那种限制时，其他机制就会取而代之。排队等候就是其中的一种替代机制。排队虽然花费了时间，但不创造任何价值，因而也是一种租值消散。如果价格机制自由地发挥作用，排队就不会发生，也就没有时间的浪费了。 三、应用于经济适用房的分析 （一）经济适用房市场理论上的均衡 传统的经济学理论认为，当价格受到限制时，市场会出现超额需求（对应最高限价）或超额供给（对应最低限价），即市场会出现不均衡现象。然而，传统经济学所说的不均衡只是一种假象，我们可以从理论上给出价格受到管制时的均衡。