2011,影响房价的诸多变数.pdfVIP

特别策划 {Feature 2011，影响房价的诸多变数 文 ／陈青蓝 在 “新国八条”政策出台的一段时fe-]~，中国房市会出现观望和短时间的波动。 但由于市场中存在着较大的抑制需求，甚至是非理性的购买冲动，加之宏观经济中 的偶然因素或重大变化，这些都让未来的房地产市场还存在着较多难以预期的变数。 近几年，每年一开年都会有密集 供应必然处于短缺状态。 量和房价发生一些波动，但就像即使 的房地产调控政策出台，这几乎成了 其次，作为房地产行业的上游供 按住青春期孩子的脑袋也抑制不住他 一 个规律。今年开年，以 “限购令 血体系一一金融行业，也是受到国家 长高一样，房价也是如此。 为主要杀伤武器的 “新国八条 出台。 政策和计划的影响非常严重的行业之 春节过后，各大城市的住宅成交量大 一 ， 而金融行业的计划却 以货币超额 影响房市的货币因素 减，但是 ，毕竟造成形成市场房价水 发放而形成的通胀形式出现 ，这就加 在需求方面，影响房地产行业最 平的因素众多，那么，2011年房地产 剧了房地产行业的扭曲，形成了对房 大的因素是货币。包括货币发行量、 到底会向何处去呢 地产的旺盛需求。 进入房地产行业的外围资金充裕程度、 对此 ，无论是学界、房地产业界 计划体制造成短缺，短缺推动价 通胀预期，等等。 还是普通购房者 ，都感到有些迷惘。 格上涨，这是根本的制度性原因。面 2010年底，我国的货币存量即M2 似乎看涨的和看跌的都有些道理。预 对这种 由根本体制造成的短缺，只能 总量达到 70万亿元、已经超过全球第 测总是不容易的，尤其是房地产这种 从制约房地产市场发展的根本制度改 一 经济体美国的货币存量。而2011年 1 涉及到太多影响因素的行业 其走势 革着手才可能解决。宏观经济的高速 月、全国新增贷款规模为 1．04万亿元， 更难预测。对房价影响的因素 ，条分 发展．推动中国进入城市化加速发展 业内人士预计，2011年新增贷款将不会 细缕，无非是在供求两个方面。我们 阶段，人才、资本流入成为未来很长 低于 7万亿元。而央行确定 2011年广 不妨试着从这两个方面进行分析。 一 段时间内不变的主题，这种背景下， 义货币总量的增幅将达到 16％，远远超 房地产行业的高速发展就成了必然。 过GDP增幅．新增货币仍在迅速增加。 供求关系决定房价 正如万通集团总裁冯仑所说： “中国 尽管经过了多次加息，但小幅的 房价上涨的原因是房地产供求失 的房地产行业正处于青春期”。青春 连续加息并没有改变负利率状态，没 衡，房子短缺导致价格上涨。如果供 期的孩子，其体重、身高都 日新月异 有抑制信贷增加的趋势。与此同时， 不应求的短缺状态不发生根本性改变， 地增长，这是 自然规律，处于城市化 在人民币外汇汇率持续被低估、中国 房价下跌就不可能。 加速期的中国房地产行业也是如此。 进出口贸易顺差的背景下，外?[结汇 而造成短缺的是房地产行业背后 而另一方面，在高通胀背景下， 所增发 的人 民币数量惊人，这也在助 的制度性原因，是房地产行业表面的 住宅 的保值增值能力超过了其他任何 涨通胀。因此，目前整个经济体仍然 充分市场化竞争背后，挥之不去的计 投资渠道 ，在其他投资渠道回报乏力、 处于货币泛滥的状态，通胀仍是未来 划经济的影子。 风险 日增的情况下，房地产几乎成了 相当长一段时间的主题。 首先，房地产行业最主要的生产