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房地产开发过程中工程造价管理与控制 　　摘要：房地产项目的成本控制是一项复杂的系统工程，工程造价的管理与控制作为房地产开发成本的重要组成，是开发企业获得经济效益的关键因素。文章结合工程造价控制实践，阐述了工程造价控制的基本原则。运用价值工程和技术经济理论，对房地产项目在决策、设计、预算、招标、施工、竣工决算各阶段工程造价控制的重点进行剖析，提出了房地产开发过程中工程造价管理与控制的具体措施。 　　关键词：房地产；工程造价；管理；控制 　　中图分类号：F293.3文献标识码： A 文章编号：1671-1297（2008）11-132-02 　　 　　一、工程造价控制的基本原则 　　 　　工程造价的有效控制，是以合理确定为基础，有效控制为核心。工程造价的控制贯穿于决策、设计、招标、施工以及竣工决算各阶段。其目标是把工程造价控制在允许的限额以内，并随时纠正产生的偏差，保证项目管理目标的实现，力求在建设项目中合理配置人力、物力、财力，取得较好的投资回报和社会效益。 　　工程造价的控制分为三个阶段：前期控制、中期控制、后期控制。这三个阶段应以前期控制为主，即在项目投入阶段开始就进行合理的成本控制计划，这样可以起到事半功倍的效果。工程造价在项目进行过程中处于不确定状态，如材料价格、设计变更、工资标准、费率等变化必然会影响到工程费用的变动。因此，为了实现对工程造价的有效管理与控制，应遵循如下基本原则：（1）设置好各阶段工程造价的控制目标。各阶段目标是一个有机联系的整体，相互制约、相互补充，前者控制后者，后者补充前者，共同组成工程造价控制的目标系统。（2）目标的设置要有先进性以及实现的可能性。目标水平应兼顾平衡性和合理性，既要有能激发执行者的积极性的强化激励机制，也要有对其行为进行控制的约束机制。（3）必须突出工程造价全过程控制中的重点。工程造价的控制是一个系统工程，涉及的范围很广泛。在工程造价的管理与控制过程中，应抓住影响造价的主要因素，对其进行严密监控。（4）工程造价的控制要立足于主动控制。房地产企业应该主动地编制投资决策，影响设计、招标和施工，实现工程造价的全过程控制。 　　 　　二、工程造价控制策略 　　 　　（一） 投资决策阶段造价控制 　　正确的决策是控制工程造价的前提。工程预算是项目决策的工具，是企业加强成本控制的依据。在决策阶段工程造价控制的内容，一是合理确定项目的建设规模和建设水平，投资者是否有足够的财务能力支付项目建设费用，人力、设备是否能达到设计中的要求；二是合理选择项目建设地点，地点好的房地产便于销售，资金回收快，有利于企业的发展；三是进行可行性研究，编制投资估价。工程估价是制定投资计划、控制投资的有效工具，又是筹集建设资金、加强成本控制和评价投资效益的依据。为做好这几方面的工作，房地产企业应投入大量的人力、财力和物力，对建设产品的市场容量、市场前景以及经济效益分析等各方面作深入的调研和正确的评价，编制的投资估算力求准确，充分考虑建设期间可能出现的各种因素对工程造价的影响，使投资估算真正起到控制项目投资的作用。 　　（二）工程设计阶段的成本控制 　　工程设计可分为初步设计、技术设计和施工图设计三个阶段。在初步设计阶段，建筑物的平面布置、结构形式、外观设计及装修标准等已全部确定，基本决定了建筑工程的造价，其对项目投资的影响程度达到75% ~ 95%。许多开发企业把控制工程造价的重点放在施工阶段，忽视了设计阶段的成本控制。搞前期工作的只顾催图，搞经济的不管设计方案是否合理，只按设计图纸算账，经常出现设计过于保守，缺乏专业的配合与协调，为赶进度相互纠缠等情况。结果使得施工阶段问题频现，现场洽商、变更签证和返工现象屡见不鲜，工程造价难以控制，投资浪费严重。就费用而言，设计费用占建设工程总费用的比例一般不到1%， 但对工程造价的影响程度却超过了75%。如果在设计阶段不作必要的投入，就等于捡了芝麻丢了西瓜。以下从四个方面探讨在设计阶段如何做好工程造价控制与管理工作。（1）实行招投标，优选设计方案。引入竞争机制，通过公开招投标的形式确定优选的设计单位，不仅能保证工程设计的先进性、合理性和准确性，避免因设计质量问题出现工程洽商，同时通过招投标还可以选择到优秀的设计方案， 避免因工程设计落后，影响房屋销售， 造成投资损失。（2）积极实行限额设计。限额设计是工程建设过程中行之有效的控制方法,也是控制投资规模的有效措施之一。限额设计是按照批准的设计任务书及投资估算控制初步设计，即按照批准的初步设计控制施工图设计，同时各相关部门要在确保功能满足的条件下，按照分配的投资限额控制设计，严格控制技术设计和施工图设计的不合理变更，保证总的投资限额不被突破。投资分解和工程量控制是实行限额设计的有效途径和主要方法。将上一阶