房地产政策调控产业之基.docVIP

房地产政策调控产业之基 　　通过比较上海和北京房地产市场的不同走势，我们可以初步找到那些影响房价涨跌的产业因素。在这个基础上制定的调控政策，会更有针对性，也更符合产业和市场发展规律。 　　 　　调控政策起到效果了吗？ 　　 　　这两年，国务院及各部委发布的关于房地产市场调控的几个重要文件，基本上都以“稳定住房价格”作为关键词，比如，2005年3月国务院办公厅发布的《关于切实稳定住房价格的通知》，2005年4月七部委出台《关于做好稳定住房价格工作的意见》，2006年5月九部委联合制定《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》。“稳定住房价格”似乎成了房地产市场调控政策的首要目标。 　　但整体来看，以稳定住房价格为目标的房地产市场调控政策尚没有收到预想的效果，主要城市的房价仍然快速上涨，北京尤其突出。根据统计局的数字，这个地区2005年的涨幅超过上年，2006年第一季度涨幅再度提高，政策调控的作用适得其反。但人们并没有因此而对政策调控的有效性进行反思，很多人仍然相信，政策调控可以解决房地产市场目前存在的问题。两个方面的因素支持了他们的这种信心，一是在理论上，他们认为政策调控的力度还可以加强，那就有可能取得正面的效果；二是上海的房价去年开始出现下降的势头，似乎是证明政策调控可能有效的实例。但深入分析之后，我们会发现，上海房价出现转折，并不是政策调控有效性的例证；相反，它证明了，政策调控并不是稳定房价的决定性因素。 　　2004年，上海商品住宅每平方米的平均销售价格要比北京高出1000多元。2005年上海房价涨幅下降，下半年房价甚至同比小幅下降，而北京涨幅增加，于是北京房价超过上海。根据统计局的数字，上海商品住宅平均销售价格为6698元/平方米，而北京商品住宅期房均价为6725元/平方米。上海和北京的房地产市场出现了不同的走势，比较两者的异同，我们能够初步找到那些影响房价涨跌的因素。 　　很多人将房价快速上涨的原因归结为投机者炒房、地方政府抬高房价和地价、开发商囤积房源、追求暴利，这些因素使房价不正常地上涨，因此，利用政策进行调控、抑制需求是??当而且必须的。但是，这些因素在上海和北京同样存在，上海的情况只会比北京更为严重（温州炒房团和外资炒房等与上海联系更为紧密，上海地方政府距离中央比较远），如果它们是房价上涨的主因，就不可能出现北京高涨而上海缓和的情况。有人认为，是政策调控在抑制了这些因素，使上海房价出现转折，这是他们认为政策调控有效的理据，但同时实行的相同政策，为什么没有在北京抑制住这些因素呢？ 　　 　　上海和北京房地产业的比较 　　 　　上海和北京房地产市场走势相反，其原因要在它们的差异性中寻找。这两个地区的房地产市场最重要的不同，是它们的市场和产业发展的时间和程度不同。上海房地产业获得较快发展的时间要早于北京，因而积累的资源也更多。上海房地产在1996年前后有一个飞跃式的发展，而北京要到1999年之后。 　　1995年，上海房地产开发建设的竣工房屋面积为700.39万平方米，与北京的652.99万平方米相差不大；但1996年，上海竣工房屋面积为1207.86万平方米，比上年增长近一倍，而北京仍然与上年持平，只是663.41万平方米；此后两年，上海房地产开发建设的竣工房屋面积都是北京的两倍上下；直到1999年，北京才从1998年的842.81万平方米骤增至1208.5万平方米，追上上海的1468.6万平方米；此后几年，两地的竣工房屋面积都相差不多，北京在2002年2003年还比上海多。 　　上海在1996年到1998年3年间，比北京多积累了2000多万平方米房源，这大致相当于北京现在一年的商品房屋销售面积。这就使上海房地产市场的供给能比北京更充足，主要是形成了更加发达的二手房市场。上海二手房的成交量近20万套，超过了新房的成交量，如果新房涨得太快，市民可以转为购买二手房，这对房价的上涨起到了抑制作用；而北京二手房交易量只有7万套，占住房销售的比例不大，虽然二手商品房价格比较便宜，平均只是每平方米4000多元，但没有能够对新房的价格形成冲击。 　　住房存量大，可供出租的房源也就比较多。相比北京居民，上海居民租到合意住房的机会也会比北京多，他们在租房和买房之间的选择余地更大，这也能调剂对新房的需求，抑制新房价格上涨。 　　 　　市场结构的丰富要以企业发展为基础 　　 　　市场和产业发展的时间较长，也培育了一批有实力的企业。上海1995年有1673家房地产开发企业，此后每年都增加几百家，到1998年达到2601家。这么多企业挤在房地产市场，势必发生激烈的竞争，优胜劣汰。1998年之后，上海的房地产企业数量不增反减，到2003年只剩下2100多家，这两年在房地产下行的情况下，又有一大批企业被淘