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房地产调控下博弈 　　中央政策虽急急如令，在社会层面，反而激起强硬的行政调控是否会造成市场过度扭曲的争议。在地方政府层面，也遭受“软性抵抗”。在复杂的经济环境中，房地产市场上行政与市场，甚至于行政力量之间，彼此的博弈一直在延续。 　　2007年以来，房地产行业一直处于宏观调控密集期，令人遗憾的是调控效果不彰，陷入“令行不止”的怪圈，凸现行政调控的困境。 　　今年年初，国务院办公厅出台新“国八条”，可谓迄今最严厉调控举措。但中央政策虽急急如令，在社会层面，反而激起强硬的行政调控是否会造成市场过度扭曲的争议。在地方政府层面，也遭受“软性抵抗”。 　　在复杂的经济环境中，房地产市场上行政与市场，甚至于行政力量之间，彼此的博弈一直在延续。 　　 　　阳奉阴违？ 　　 　　2011年1月26日，国务院办公厅颁布“国八条”。这是继去年4月以来，房地产调控手段的进一步“加码”。限购、限价、限贷，成为房地产业宏观调控三大手段。 　　根据“国八条”要求，截至2011年3月31日，全国657个城市中已经有608个城市按照要求公布了2010年新建住房的价格控制目标。限价目标的制定根据当地经济发展目标、人均可支配收入增长速度和居民住房支付能力，确定本地区年度新建住房价格控制目标。 　　观照各地城市出台的限价目标，不难发现，普遍都给房价上涨预留了空间，限价目标实际上是“涨价上限”。在表述上，也进行了模糊处理。比如北京市提出的“新建普通住宅”比2010年稳中有降。广州将限价房和经济适用房也列入了“新建住房”。有些城市则提出了以“均价”来衡量的限价目标。 　　这样五花八门的“落地政策”，很难完全在笼统的房价涨幅统计中体现出来，甚至有可能制造“假摔”现象，并不符合抑制新建商品住宅价格过快上涨的调控目标。 　　显然，中央政府对于地方政府公布的这些限价目标并不满意。3月底住建部专门发文要求已经公布本地区年度新建住房价格控制目标的城市，要以适当的方式听取社会的意见，并根据听取意见的情况，酌情调整已发布的调控目标。但迄今为止，并没有一个城市对此进行调整。 　　地方政府非但没有对限价目标进行调整，相反，却有地方政府放出了视实际情况放宽“限购令”的口风。4月20日，海口市市长冀文林在海口市政府第75次常务会议上提及“充分利用国务院给予海南的优惠政策，按照限价不限购的原则，积极出台相关实施细则”。这番讲话被解读为海口拟废“限购令”，当地政府不得不急忙澄清。 　　在各地，“限购令”的落地细则有一些酌情把握的空间，在纳税或社保缴纳年限的规定上，除了北京市要求外地户籍家庭需要5年之外，其他城市普遍只要求一年或者两年。 　　在一些地区，亦出现一些允许本地户籍人士二手房“买一卖一”不算购入第三套住房的情况，在广州，亦出现花费2800元就可办理一年纳税证明文件的情况，同时，增城和从化两个县级市也没有纳入限购范围。 　　“地方政府目前还说不上阳奉阴违，但严格执行政策的积极性，肯定是有问题的。”某地产首席分析师黎文江对本刊记者说。 　　针对地方政府对调控目标的落实，4月上旬开始，国务院派出8个督查组，对16个省（区、市）贯彻落实国务院房地产市场调控政策措施情况开展专项督查。 　　“说是督查，实际上估计更多应该是听取各地方政府的意见。从限购、限价这两个政策在市场中的实际执行来看，国务院督查组不可能也很难查得那么细，不可能去逐一核对预售证和房产证吧？”深圳综合开发研究院旅游与地产研究中心主任宋丁对记者说。 　　 　　地产商应对 　　 　　严格的调控政策对市场的短期影响主要在三个方面，一个是限购政策强行排除投资需求，进而可能抑制部分刚性需求；二是限价政策对于新建商品住宅售价的限制，并影响总体房价预期；三是限贷政策中针对开发贷的限制影响了开发商的现金流。 　　限贷政策对于开发商的影响则明显严重得多，“大中型企业问题不大，小企业从银行就很难贷得到款了。”时代地产集团的一位人士对记者说。 　　根据各地银监机构的统计数据显示，北京、上海、深圳、广州等地房地产开发贷款增速均大幅回落。而根据世联地产的统计，截至4月11日，开发商通过海外发行高息债券等方式融资力度空前，20余家开发商累计融资额超过了620亿元。 　　“银行加息对开发商的资金影响还不是很大，提高准备金率，银行回收流动性，开发贷款的量萎缩，这才是最主要的。”黎文江指出。2010年10月以来，央行已7次提高存款准备金率，今年就有4次。 　　限购和限价，开发商则有应对之道。 　　“144平方米以上的高档住宅的预售证现在有出现不给发的情况，报的价高了，房管局就打回来要求回调。”时代地产集团上述人士说。但整体影响并不大，一般来说，房地产企业在房管局申请预售备案时报的价格一般都比实际售价要高，为后期