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欧洲房地产市场波动对宏观经济的影响 　　[内容提要] 进入21世纪，欧洲房地产市场呈现一片繁荣景象，引发了人们对于房地产泡沫破灭的担忧。本文从房地产周期切入，将当前欧洲国家的房价上涨置于过去35年的历史背景下，分析这一轮房地产周期的主要特点，评估当前的房价是否与基本面相匹配。在此基础上，探讨房地产周期对于宏观经济的影响。文章认为，目前欧洲部分国家的实际房价正面临接近峰值的风险，一旦房价急剧下滑，将对家庭的财富水平、借款能力和消费支出以及金融部门的稳定性产生冲击，给整个宏观经济稳定带来不利影响。 　　[关键词] 房地产周期 峰值 宏观经济稳定 　　中图分类号：F293?30 文献标识码：A文章编号：1007-1369(2008)2-0075-08 　　 　　本轮房地产周期及其主要特征 　　 　　1.欧洲房地产周期的简单划分 　　关于房地产周期的概念，目前还没有一个公认的标准。不同文献??自己关于周期的定义和衡量指标，如房地产价格、房地产投资率、房屋空置率、房地产投资回报率。为方便起见，本文仅以房地产价格为衡量指标来划分欧洲工业化国家的房地产周期。房地产周期波动呈上升期、下降期两个分野，具体可以分为四个阶段：复苏与增长阶段、繁荣阶段、衰退阶段、萧条阶段。不过，如果宏观经济政策调整适当，房地产业不一定会出现“萧条阶段”，可能会从衰退阶段较快地转向复苏阶段。 　　根据房地产价格的波动(见表1)，我们认为，自20世纪70年代以来，欧洲工业化国家的房地产市场大致经历了三轮周期：第一轮周期，70年代初期至80年代中期。70年代初期，各国出现较为严重的通货膨胀，房地产被广泛地用作一种投资保值的工具，促成了1973和1979年的全球房地产市场繁荣。此后欧洲工业化国家为控制通货膨胀实行紧缩性货币政策，促使房产价格开始回落并低于长期趋势，到80年代中期跌入谷底。 　　第二轮周期，80年代中期至90年代中期。80年代抵押贷款市场管制的放松推动了全球房地产价格的大幅上升。1986―1989年，欧洲国家的实际房地产价格开始回升。1989年柏林墙倒塌后，东欧的移民不断涌入，驱动西欧国家房地产价格上涨。1991年前后，房地产价格达到峰值，随后实际房价进入下降周期，一直持续到90年代中期。 　　 　　第三轮周期，90年代中期到现在(本轮房地产周期)。90年代中期，欧洲国家的房地产价格开始上涨，而且上涨势头似乎没有受到21世纪初股市泡沫破灭和全球经济低迷的太大影响，很明显地反映了第三轮房地产价格上升周期的开端。2001年以前，欧洲国家房地产价格的上升基本属于向长期趋势的回归。然而，自2001年以后，部分欧洲国家的房地产价格不断攀升，价格水平远远超过前两轮周期中的峰值，与长期趋势的偏离幅度也达到70年代以来的历史最高水平，尤其是爱尔兰、西班牙和英国的房地产价格以接近或超过两位数的速度快速上升，其年均增长速度分别达到10.3%、9.7%和9.2%。如果从各国房价上涨的起始日期算起，到2005年末，爱尔兰的实际房价累计上涨265%(1992Q3，即1992年第3季度，下同)，荷兰上涨194%(1985Q3)，挪威上涨142%(1993Q1)，英国上涨140%(1995Q4)，丹麦上涨134%(1993Q2)，西班牙上涨130%(1996Q4)，瑞典上涨91%(1996Q2)，法国上涨90%(1997Q1)，意大利上涨54%(1998Q2)，芬兰上涨50%(1993Q2)(Girouard等，2006)。当然，并非所有欧洲国家的房地产价格都在上升，比如德国，由于两德统一以来房屋供给弹性较大以及新房建设高峰造成的供给过剩，德国的实际房价从1994年达到并不太高的峰值之后，以年均2.1%的速度下跌，到2004年末累计下滑20.5%，2005年后基本保持平稳。瑞士和奥地利的房地产价格在过去十多年里也一直处于下滑或低迷时期，2006年开始有所回升。 　　2.本轮房地产周期的主要特点 　　如果就这三轮房地产周期做一比较的话，本轮房地产周期呈现出明显不同于以往两轮周期的特点： 　　(1)房价上涨的范围更广、幅度更大，持续时间更长。在70年代的房地产繁荣时期，17个OECD国家中只有4个出现房价的“大幅飙升(五年内实际房价上升50%以上)，80年代有9个国家，而最近几年则高达12个国家，比过去的数量大约增加25%。90年代中期以前，实际房地产价格周期大致在10年左右，其中扩张阶段大约6年，实际房价平均上涨40%；紧缩阶段大约5年，实际房价平均下跌25%。[1]在本轮房地产周期中，工业国家的房价累计上涨幅度从过去的40%增加到100%以上，房价上涨的持续时间也从过去的24个季度增加到现在的40个季度。除芬兰外，丹麦、法国、爱尔兰、荷兰、挪威、瑞典和英国的