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物权法视野下的农村宅基地使用权流转制度 　　[摘要]农村宅基地使用权的基本法律特征是用益物权属性。物权法对于确立宅基地使用权的用益物权形态和维护农民合法权益具有重要意义。但形式上的物权化并未真正解决农村宅基地使用权在现实运作中特别是流转上存在的问题。如何在现行法律制度下进一步完善农村宅基地使用权流转制度。是当前我们迫切需要解决的一个重要问题。 　　[关键词]农村宅基地使用权　流转　用益物权　制度完善 　　[作者简介]李作峰，中共徐州市委党校法政教研室讲师，江苏徐州221400 　　[中图分类号]D923.2 [文献标识码]A 　　[文章编号]1672-2728(2009)07-0105-04 　　 　　农村宅基地关系到亿万农民的安身立命之本，理应受到立法上的高度重视。但在过去相当长时间内，在计划经济和城乡二元结构的影响下，农村宅基地使用权及流转法律规范的严重匮乏和其制度设计上的不合理使得其在实际运行中出现了诸多问题。物权法将宅基地使用权专设一章进行了规定，明确了其作为用益物权的法律地位。但物权法的出台并未真正解决农村宅基地使用权流转在运作中存在的现实问题。因而，我们有必要从理论上进行系统研究，促进早日构建一个公平合理的宅基地使用权流转的法律制度框架，保障农民宅基地使用权益的实现，切实维护广大农民的合法权益。 　　 　　一、我国宅基地使用权的含义及法律特征 　　 　　宅基地使用权是指农村居民及少数城镇居民为建造自有房屋对集体土地所享有的占有、使用的权利。宅基地使用权可以分为两种，即农村宅基地使用权和城镇宅基地使用权。农村宅基地使用权的权利主体包括农村集体经济组织的成员和符合一定条件的城镇居民。土地管理法没有确认城镇非农业户口居民在农村建房、对集体土地享有宅基地使用权。城镇宅基地使用权的主体是解放以后因历史的原因形成的城镇私房所有者及经批准在城镇建房的城镇居民。 　　关于宅基地使用权的性质，我国学者大都认为，宅基地使用权本质上属于土地使用权。据此，也有一些学者认为，农村宅基地使用权制度也应当纳入到土地使用权制度的调整之中，从而没有必要在法律上设立单独的宅基地使用权制度…。笔者认为，这一看法是不正确的。因为，一方面，土地使用权在我国具有特定的含义，它主要是指国有土地使用权，除了划拨的土地以外，土地使用权的取得必须通过出让、转让、出租的方式进行。这些方式在本质上都是一种等价交换的交易方式。而农村宅基地使用权，不仅具有物权的属性，而且在一定程度上，与集体经济组织的成员资格和福利是联系在一起的，这就决定了它不可能作为交易对象自由转让。另一方面，国有土地使用权和宅基地使用权在管理机构、管理方式以及基本规则等方面也是不同的。例如，根据法律规定，一户农户只能申请一处宅基地的使用权，而土地使用权则没有这样的限制。我们还应当注意到，宅基地使用权主要发生在农村，它是广大农民的基本生活资料，在将土地使用权作为一种特定的用益物权形式在物权法中规定后，它就应当和土地使用权区别开来。因此，不能以土地使用权替代宅基地使用权。 　　宅基地使用权应具有如下法律特征： 　　1　用益物权属性。《宪法》第10条规定城市的土地属于国家所有。农村和城市郊区的土地除由法律规定属于国家所有以外，属于集体所有；宅基地和自留地、自留山，也属于集体所有。因此，宅基地的所有权属性以宪法的形式确定为集体所有。同时，《土地管理法》第8条第二款也作了将宅基地确定为农民集体所有的进一步规定。宅基地使用权的权利人有权在所有权为集体所有的土地上建造房屋、其他附着物，并有权排除他人的干涉，享有对宅基地的独占权。宅基地使用权的客体是农村集体所有的土地。权利属性符合对他人的物在一定范围内的占有、使用、收益和处分的他物权的特征，其根本性质是一种用益物权，是我国特有的一种用益物权形式，是新中国成立以来，在中国土地政策基础上形成的固有制度。 　　2　主体具有特定身份性。基于农村土地有限性，虽然农村土地是集体经济组织所有，但国家法律不允许农村集体组织任意改变土地用途，而且宅基地数量不可能是无限的，因此，宅基地成为了有限的、稀缺的资源。所以宅基地使用权是农民生产和生活中的一项重要财产。物权法规定的宅基地使用权是针对农村的宅基地使用权，有权取得宅基地使用权的主体只能是农村集体经济组织的村民，其他人或组织不能成为宅基地使用权的主体。因此，宅基地使用权具有福利性，享有这种福利的主体只能是本集体经济组织的成员。 　　3　权利行使受限性。《担保法》第37条规定：不得抵押的财产包括宅基地使用权。《土地管理法》第62条第四款规定：“农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。”根据上述规定，农民出卖、出租、抵押自己的房屋及宅基地都受到限制并承担相应的法律后果。另外，宅基地使用权的取得也