060627天安国汇营销策略.pptVIP

* 营销策略方案 案总销售金额：7.65亿 推广费用比例：按总销金额的1.3%计提 推广总费用比例：994万 （不含海外营销费用） 76463万元 32770 5—16层 合计 16386万元 30000 5462 15、16层 顶层PALACE 60077万元 22000 27308 5—14层 精装公寓 总销金额 均价 总面积 楼层 产品 营销推广策略 2007年 2006年 客户联谊活动为主 高端客群活动为主 海外营销、异地巡展 户外、网络、纸媒 主要方式 实景全面呈现 服务品质 产品品质 诉求点 推广 18% 27% 20% 25% 销售状况 实景准现房 建筑完工，普装完成，户内精装进行中 主体竣工，样板层装修完成 外装完成，样板房完成 工程形象 7—10月 2—6月 11—1月 7—10月 时间节点 推广费用阶段安排计划 费用 比例 时间 阶段 2007年 2006年 944万元 29万元 94万元 142万元 47万元 113万元 236万元 283万元 100% 3% 10% 15% 5% 12% 25% 30% 16个月 10 7-9 4-6 2-3 11-1 8-10 7 总计 结案期 第二持续期 第二强销期 保温期 持续期 开盘强销期 预热期 准备阶段 （2006年7月） 销售重点 推广主题 推广手段 销售重点 2006年7月 预热期：市场预热，精心准备，客源积累 现场售楼处及周边户外引导布置。 样板间及现场示范区准备。 业务员销售素质强化。 网络及软文前期导入，充分造势，吸引市场关注。 完成项目开盘前的客户储备工作。 业内传播及高端客源定向渠道宣传。 看板 工地围档 现场包装 售楼处 交通指示牌 户外 销售资料 沙盘、楼书 户型单页 擎天柱 活动 业内论坛 推广主题：PALACE建筑，红墙巡礼 推广方法：利用开发商与销售代理商等业界渠道，对市场进行概念式预热，为项目推出进行理论铺垫，并通过专项渠道和活动进行定向宣传，引起高端客群对“Palace”的议论和关注 推 广 费 用： 30% 283万 纸媒 杂志 开盘强销期 （2006年8-11月） 销售任务 销售重点 推广主题 推广手段 开盘强销期 2006年8-10月 开盘强销期：高调入市，针对引爆 让市场对项目产生强烈的期待，开盘入市在同类市场中享有一定的知名度。 针对目标客户，采用小众传播的推广策略，迅速聚集人气，营造项目高端圈层的社会地位。 根据销售户型分析利用价格策略达到销控目的。 根据销售状况，价格小幅度上调，利用客户跟涨的消费心理挤压成交。 借助节日如（十一、中秋节）召集高端客户举办活动，扩大项目影响力。 实现前期回款保障项目开发进度。 销售目标：25% 看板 纸媒 活动 开盘活动 软文稿 交通指示牌 户外 擎天柱 高端客户活动 形象稿 推广主题：PALACE——红墙外，少数人的巅峰视野 推广方法：户外、报纸、杂志、网络、直效等媒体整合全力出击，以PALACE空间价值为载体，突出项目的地段优势，展示现代生活和社交完美结合，全面代言客户的心声，媒体共鸣，一举从精神上树立项目无可比拟的地位与形象，在产品一推出便迅速成为业内外热门话题，快速占领市场。 网络 直投 新浪、贵人网、 GOLF网等 推 广 费 用： 25% 236万 第一延续期 （2006年11月-2007年1月） 销售任务 销售重点 推广主题 推广手段 第一延续期 第一延续期：三线行销，立体宣传，从“无界”到“无价” 以海外营销和异地巡展为主。 借助海外营销镀金效应，提升项目价值 加速前期销售回款。 2006年11月-2007年1月 销售目标：20% 推广主题：中国紫禁城，北京PALACE 推广方法：利用伟业特有的海外营销机构积极开拓境外市场，由外向内广泛扩大项目认知度，营造国际化品牌形象。随之在山西、温州、浙江等地开展全国性巡展，利用项目的地段优势，和海外营销所带来的聚集效应，第一时间锁定客户群，开辟投资市场。 看板 海外营销 异地巡展 活动 交通指示牌 户外 擎天柱 推 广 费 用： 12% 113万 网络 纸媒 软文稿 形象稿 保温期 （2007年2月-2007年3月） 销售任务 销售重点 推广主题 推广手段 保养期：精确制导，以老带新，活动跟进 保温期 以活动营销为主。 推出老带新政策，通过定期的活动培养更稳定的客户资源 进行市场调研、数据分析，对下阶段营销推广进行准备。 根据工程进度，开放新样板间，推动滞销户型消化。 2007年2-3月 销售目标：7% 推广方法：利用年末集中的节日氛围，针对业主和潜在客户开展客户保养活动；同时利用航机、时尚类杂志发布形象广告，阐述本项目的产品品质和服务品牌，为迎接“旺季”做足客户储备工作。