天润置地集团通州项目提报演示0928（1104修改）.pptVIP

商业布局与设计 关于地下商业面积： 虽无具体限制，但原则上不建议设商业面积，主要考虑其不具备临街展示条件，后期租赁或销售可能面临较高难度，单位收益非常有限，建筑成本也将有所提高。 如必须设，建议以下沉开放方式设计，但用地面积将增加，以换取最大限度对外展示面，与此同时，建议面积控制在2000平米以下。 结合项目自身特点，考虑到本项目商业地上规划面积不得超过17000平米，建议商业街为地上2层，单层面积约8500平米，商铺进深控制在15米左右；地下为局部1层，面积2000平米左右。 商业布局与设计 产品设计方面： - 商铺地上进深15米；地上各层层高4.2米，地下层高不低于3.8米；柱距地 上6米，地下柱距通过设计调整为8米。 - 预留燃气、上、下水接口和电源，电量按标准设计预留，排风排烟通过物业顶部。 - 外立面墙体和柱体外挂品质感强的石材或墙砖，橱窗采用落地玻璃，门采用无边框玻璃门，预留统一的招牌位。 附录－商业街业态布局建议 下沉广场周边B1层建议引入超市 餐饮街 下沉广场周边做配套 餐饮街 提报演示完毕！ 北京中原房地产经纪有限公司 2008年9月 天润置地集团通州北京工具厂项目商业提报演示 目录 1 2 3 项目周边商业未来发展趋势 项目周边环境概况 项目商业定位与规划 项目周边环境 交通环境 居住环境 商业环境 交通环境－周边主要道路 呈十字形交叉的怡乐中路和怡乐南街作为紧邻项目的主要道路，承载乐往来驶过项目地块的主要车流和人流，其构成了本项目与外部道路联通的基础路网框架。 怡乐中路道路较为宽阔，双向四车道车流行驶顺畅，过实地调研发现，目前主要车流、人流是经由怡乐中路自北向南到达本项目地块。 怡乐南街做为本项目东西交通组织的主要道路，目前其南北两侧部分土地尚未开发，现状而言其车流、人流量较小。 交通环境－周边主要道路 怡乐中路 京洲北街 京洲南街 交通环境－公共交通 本案 D B 地铁八通线果园站距离项目2.5公里左右 沿通朝路向西至怡乐 园中路项向南到达本项目； 沿翠绿屏西路向南至怡乐南街向西到达项目地块； D 公交316路在项目东侧设站 B 目前仅有一条公交线路途径项目地块，就现状而言，我司认为该线路仅能为本项目带来周边居住人群，人口数量相对有限。 项目周边环境 交通环境 居住环境 商业环境 居住环境 目前项目周边大量居住类物业集中分布，营造出区域整体良好的居住氛围; 物业类型涵盖别墅、公寓、限价房、经济适用房、老旧住宅及职工宿和农民新村回迁楼，整体构成较为复杂和多样，导致人口构成相对复杂，潜在消费需求更加多元化，但整体人口经济素质尚有欠缺，消费水平不高或相对有限。 区域环境分析 交通环境 居住环境 商业环境 商业环境－商业分布 本案 苏荷时代商业广场 世纪星城住宅底商 新华联家园配套商业（华普超市） 商业环境 现有商铺多为住宅底商，进驻商户以配套类为主 ，租金水平在2-5元/天平米，整体水平偏低； 由于进驻业态受限，商户同质化竞争严重，部分 位置的底商空置 商业环境 世纪星城临通朝大街的底商，受绿化退让、人流阻隔及市场竞争等综合因素影响，空置率较高。 商业环境－概况 通过实地调研了解到目前项目周边商业以临街住宅底商和少量街铺为主，平均租金水平约2－5元/天平米； 现有部分烟酒类业态商户，由于租赁面积较小，经营利润较高，租金能达到7－8元/天平米左右，但整体租金水平依然偏低，且短期内大幅增长的可能性不大。 目前，项目周边没有在售的一手商业，现有一层临街底商的售价在13000-16000元/平米左右。 目录 1 2 3 项目周边商业未来发展趋势 项目周边环境概况 项目商业定位与规划 项目周边商业未来规划 本案 规划有25万平米左右的集中商业 代征地 商业用地 规划有3000平米左右的配套商业 项目周边商业未来发展趋势 据规划，世纪星城作为通州将建设的8个重点商业项目之一，未来将被打造为大型综合购物中心，整体商业体量超过30万平米。 未来本项目周边商业仍将以居住配套功能为主，待世纪星城30万平米集中商业入市后，其区域商业中心的地位将更加明确显现，有可能吸引通州东部地区的人口来此消费，有利于周边商业氛围的形成；一方面，周边商业街有望依托其商业辐射力及吸引力改善自身经营状况，另一方面部分商户可能面临更高的市场竞争风险。 项目商业定位应符合区域整体需求，以满足周边居住人群的生活需要为主，相对于世纪星城的集中商业，本项目无论在地理位置，还是在商业体量上均不具备优势，为了有效规避可能与世纪星城的商业竞争风险，我司建议从产品设计上突出项目特色与其形成差异，寻求区域商业产品的市场空白，最终实现开放利润最大化，通过产品功能的互补形成共赢。 目录 1 2 3 项目周边商业