浅议当前社会经济条件下小产权房的出路.docVIP

　 　第一章　“小产权房”现象及其产生的原因 一、概念解释 全部产权（大产权）　　国务院《关于继续积极稳妥地进行城镇住房制度改革的通知》中规定：凡按市场价购买的公房，购房者能够拥有全部产权。市场价也就是住宅市场的行市价格或牌价价格。国家和地方政府不予压低和抬高，随行就市，任由买卖双方商定，只要双方能接受，即可成交。按照市场价购得住宅的房主，也就拥有了住宅的各项支配权利，也就是拥有了房屋、住宅的占有权、使用权、收益权和处分权。在这里，房屋的全部产权与房屋的所有权是等同的，只不过是二者的提法有所不同。相对于“部分产权”而言，“全部产权”才有存在的意义。　部分产权（小产权）　　根据国务院《关于继续积极稳妥地进行城镇住宅制度改革的通知》，职工购买公有住宅，在国家规定的住房面积内，可以按标准价出售。职工购房后另外拥有部分产权，可以继承和出售，但出售要在购买5年以后才能进行，原售房的产权单位有优先购买权，售房的收入在扣除相关税费后，按个人与单位或政府各自所占的产权比例进行分配。从这里可以看出部分产权和全部产权的一些区别。部分产权与全部产权的不同之处在于，部分产权是强调永久使用权和继承权，而对收益权和处分权的行使则限定在一定范围之内。 有相当一部分学者对“小产权房”合法化持否定态度，中国土地勘测规划院的学者李珍贵认为，““小产权房”的负面影响大过正面效应”；北京师范大学经济与资源管理研究院副院长张琦教授认为，“小产权房”不但破坏了正常的房地产价格体系，造成住房价格的严重混乱，而且具体操作困难，不利于确保我国18亿亩耕地“红线”目标的实现。 同时，支持“小产权房”合法化的也大有人在。他们认为“小产权房”可以让国家、城市、农民三方受益，应通过政府的合理规划、有效管理，避免占用大量的集体土地而走向合法化。并且“小产权房”改革是缩小城乡差距的契机。 图1.1 三原则 二、“小产权房”问题产生的背景和原因 在商品房价持续走高、经济适用房欲购无望的情况下，目前一些打着“小产权”、“乡产权”旗号的项目在一些大城市中热销起来。最吸引购房人的是销售价格低、环境好，因此虽然距离城区远一点，但现在北京摊大饼式的发展，以及道路公交的延伸，这种还是具有不小的吸引力。　　但是由于是在集体土地上建设，没有经过国有化收购，因此建设部最近还是提醒人们注意的风险。建设部新闻发言人表示，目前的法律法规不允许在集体土地上进行房地产开发，不允许集体土地上建设的房屋向本集体经济组织以外成员销售。为此，建设部提醒消费者，不要购买在集体土地上建设的房屋。“小产权”实际上并不是真正的产权，这种房屋既没有土地使用证和预售许可证，国土房管局也不会给购房合同备案。如果非集体经济组织成员购买了此类房屋，将无法办理房屋产权登记，合法权益难以得到保护。有些项目允诺办理的“乡产权”“小产权”，均不符合法律规定，不受法律保护。 2003年6月，代某花10.5万元在一个“城中村”买了一套房子。如果没有以后的事情发生，这套包括车库在内共130多平方米的房子绝对可以让其安居乐业。而代某按约定首付了5万元房款后，由于无法办理过户手续，也不能到银行办理按揭手续，剩余款项没有按时支付。去年，卖方靳某找到代某，要求解除合同，返还房屋，但遭到拒绝。代某认为，双方所签合同合法有效，应继续履行。协商不成，靳某将代某告上法庭。 郑州市中原区人民法院一审判决，购房合同是双方真实意思表示，但“”系集体土地，违反相关政策及法律法规，无法办理产权过户手续，判决解除合同，代某返还房屋。代某不服，向郑州市中级人民法院提起上诉。 在郑州中院10月17日举行的“”纠纷审判实务研讨会上，这个案例再次引起与会人员的争议。支持者认为，类似这样的案件，原则上应认定为无效合同。反对者认为，合同本身有效，当合同约定的协议履行不能时，可追究对方的违约责任。 郑州中院民二庭法官赵军胜、孙燕认为，购买合同无效。两法官指出，早在1999年5月6日，国务院办公厅发布的《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》就规定：“农村住宅不得向城镇居民出售。”2004年12月24日，国务院《关于深化改革严禁土地管理的决定》重申，“禁止城镇居民在农村购置宅基地”。另根据《土地管理法》规定，“任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地”，“农村集体所有的土地使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设”。 但郑州市惠济区人民法院民一庭法官张海燕则认为，“”买卖合同是有效的。“房屋盖成后，房主就取得了物权；买房人交了房款，就取得了实际占有的权利，就算没有发证，物权也不能发生改变。” “非商品房买卖合同引发的纠纷，认定协议无效后，如果出卖人一方有错，应承担补偿对方差价的过错责任。”郑州市高新区法院法官樊永鸿说，不过，还应区别对待：如购买人明知房屋不能上市