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物业公司安全保障义务纠纷的审查和裁判要点 作者：杨立辉 发布时间：2008-05-09 00:25:25 -------------------------------------------------------------------------------- 物业管理公司（以下简称物业公司）在物业管理区域内对业主的人身和财产安全负有保障义务，物业公司违反该义务，业主人身、财产受到损害的，物业公司应当承担责任，在第三人侵权行为介入造成业主人身损害的情况下，业主基于物业合同违约行为可以提起违约损害赔偿之诉，也可以提起侵权之诉，物业公司违反安全保障义务的行为不宜适用合同的附随义务责任，但是在侵权法上，该违反安全保障义务的行为与第三人故意侵权行为不构成共同侵权，也不是多因一果的法律关系，物业公司违反安全保障义务的侵权行为与传统的侵权行为在因果关系的认定上具有特殊性，在第三人过错行为介入，导致业主遭受人身损害的情况下，物业公司的不作为行为并不是损害后果发生的真正的事实上的原因，第三人的故意侵权或犯罪行为也导致因果关系的中断，因此物业公司违反安全保障义务的行为与业主人身损害结果之间不存在传统的法律意义上的因果关系，在侵权行为与损害结果之间因果关系不成立的情况下物业公司是无需承担责任的。但是按照“有损害必有救济”的以人为本的现代侵权法理论，法律规定在此情况下，物业公司要承担一定的责任，尽量做到有损害在立法上就有救济，因此《最高人民法院关于审理人身损害赔偿若干问题的解释》（以下简称《人身损害赔偿司法解释》）把违反安全保障义务的行为作为一种新型的侵权行为加以规定，要求安全保障义务人在有过错的情况下就“其能够防止或者制止损害的范围内承担相应的补充赔偿责任”，并且规定，安全保障义务人承担责任后，可以向第三人追偿。因此安全保障责任是一种独立的、补充的责任，物业公司作为安全保障义务人，在第三人侵权介入导致业主人身、财产损害的情况下，物业公司只是依据其过错程度，在其能够防止或者制止损害的范围内承担补充责任，且享有向第三人追偿的权利。 在“物业公司消极不作为＋第三人的积极加害行为”导致业主人身、财产损害的情况下，如何确认物业公司安全保障责任是否成立呢？依据安全保障责任的相关法理和《人身损害赔偿司法解释》，法院应着重从四个方面进行审查，以确认物业公司安全保障责任是否成立：一是物业公司是否负有安全保障义务，即物业公司安全保障义务的来源问题；二是物业公司是否存在违反安全保障义务的违约行为；三是物业公司在安全保障义务上的违约行为在多大程度上与侵权行为、侵权行为所造成的人身、财产损害后果具有关联性；四是第三人的侵权责任是否已经实现。如果该四个条件满足，则物业公司应该承担安全保障责任，否则，物业公司无需承担法律责任。 一、物业公司安全保障义务的来源和范围 一般认为法律明文规定、当事人约定以及危险的在先行为可以产生安全保障义务。物业公司的安全保障义务来源于《消费者权益保护法》第7条规定和《物业管理条例》第36条规定以及物业单位和业主签订的物业服务合同的约定，且主要来自于物业服务合同的约定。因此物业管理中的安全保障责任到底有多大，主要看《物业管理合同》对双方（业主和物业公司）之间的权利义务的约定，但是绝大多数的物业管理合同即使是封闭的高档住宅小区的物业管理合同都只规定了物业公司“提供24小时保安服务”等模糊约定，按照常理“保安不等于保镖”，物业公司提供保安服务所维护的是公共区域内的安全保障义务，而不可能对每个业主的人身、财产安全承担绝对安全的保障责任。 二、物业公司是否尽到安全保障义务的审查 　 在第三人侵权行为介入致使业主遭受第三人不法侵害的情况下， 如何确定物业公司是否尽到防范制止侵权行为的安全保障义务，是一个很难确定统一标准的具体问题，一般认为可以从安全保障义务的性质和类型、侵权行为的性质和力度、安全保障义务人的保安能力以及发生侵权行为前后所采取的防范制止行为的状况等方面综合判定，确定其是否已经尽到该义务。具体说来，业主可以通过证明门卫无人值班、门卫管理疏松、没有保安巡逻值班、没有配备足够的保安人员、电子监控系统失灵、该封闭的出入口没有封闭、围墙等围护装置倒塌没有及时修理或看护等，主张物业公司疏于管理导致业主受到第三人侵权行为的侵害，因而需要物业公司承担相应的侵权责任。对于法院而言，如何判断物业公司是否尽到安全保障义务，应主要从三方面进行审查：首先看物业公司是否有符合其资质等级和收费标准的保安人员和保安设施设备；其次看物业公司是否有完备、合理的保安规章制度；再次看物业保安人员是否切实利用了有关安全设施设备、是否切实遵守了保安规章制度。如果物业公司做到了这三方面要求，也就表明物业公司尽到了最大的注意义务，切实履行了物