住宅抵押貸款的特質風險.ppt

第三章 住宅抵押貸款的特質與風險 前言 在美國證券化產品中，房貸證券占所有證券化債券70％。 房貸承做過程中，最重要的工作就是評估與控制違約風險(Default Risk)。 前言 房貸證券化過程中，首項業務就是將房貸組群起來。為提高房貸群組的齊質性，房貸審核必須標準化。 例如FHLMC、FNMA均已建立個人信用評分制度，對不動產估價亦有一定的程序與參考標準。 審核貸款過程中，最主要評估依據是貸款價值比與債務支出比。 住宅抵押貸款簡介 汽球型貸款(Balloon Payment Loans) 借款人在貸款期間只支付利息，不償還本金，直至到期日才一筆還清本金，屬於中短期貸款(1930年代以前為主流)。 汽球型貸款的主要問題是借款期間從未償還本金，也就無從建立起屋主的權益(Equity)。 現在汽球型貸款主要應用於商業性不動產抵押貸款。 住宅抵押貸款簡介 固定付款貸款(Fixed Rate Mortgage, FRM) 借款人每期繳納的本利和是相同的，因此可視這些每期大小相同的繳款為固定年金。最普遍者為貸款期限30年，已成為市場主流。 例子說明 假設一筆本金10萬元的貸款，年利率12％，貸款年限30年。以第一個月的各項計算說明： 住宅抵押貸款簡介 步驟一：每月應付貸款金額計算 年金現值公式 MP ＝ 每月應付款額 MB ＝ 期初餘額 i ＝ 每月利率 n ＝ 貸款月數 住宅抵押貸款簡介 步驟二：每月應付利息之計算 應付利息 ＝ 期初餘額 × 每月利率 ＝ $100,000 × 1% ＝ $1,000 住宅抵押貸款簡介 步驟三：每月應付本金之計算 應付本金 ＝ 每月應付款額 – 應付利息 ＝ $1,028.613 - $1,000 ＝ $28.613 住宅抵押貸款簡介 漸進償付法(Graduated Payment Mortgage, GPM) 1970後，美國通貨膨脹肆虐，造成名目利率提高，增加的額外付款平均分佈於整個貸款期間，而通常購屋人在貸款初期所得較低，因此，貸款初期會帶給投資人壓力，稱為「偏斜問題」(The Tilt Problem)。 GPM貸款初期的支付額較低，隨時間而逐漸增加，即針對偏斜問題所設計。 住宅抵押貸款簡介 浮動利率貸款(Adjustable Rate Mortgage, ARM) 貸款利率可依利率指標調整。 主要利率指標 (1)1年期國庫券報酬率 (2)平均資金成本指標(Cost of Fund Index, COFI) (3)倫敦銀行同業美元拆款利率(LIBOR) 浮動利率貸款有調幅的上、下限(Cap/Floor)限制。 住宅抵押貸款簡介 增長本金償還貸款(Growing Equity Mortgage, GEM) 為了提早付清貸款，而將原本每期同額的償還款改為漸進的還款，其所增付部分形成對本金提前還本，使屋主的權益部分成長較快。 貸款審核與出售 審核貸款要點 貸款審核與出售 貸款價值比 貸款額占房價的百分比，原則上此一比例不能超過80％，亦即借款人需有20％自備款，若自備款不足20％，需就不足部分購買保險。 債務支出比 借款人每個月的房貸本息支出額除以借款人所得，此一數據最好不要超過30％ 貸款審核與出售 金融機構審核貸款需與下列人員、機構相互合作與業務往來： 1、借款人 2、信用中心：審核借款人的信用歷史。 3、鑑價人：鑑定不動產價值。 4、地契保險業：擔保地契糾紛風險。 5、律師（或土地代書）。 貸款審核與出售 銀行在成交後，對於貸款有幾個作法： 1、銀行可以持有貸款以做為資產之一部 分。 2、馬上出售。 3、暫時持有，待日後再出售。 貸款審核與出售 如果銀行承做貸款的目的是出售貸款，銀行在承做前勢必要考量未來購買者的需求。 例如銀行承做貸款後將貸款出售給FNMA，則銀行在承做時必須注意到貸款條件是否符合FNMA的收購規格。 若貸款留在銀行庫存，可利用期貨市場規避利率風險。 金融機構持有貸款之風險 流動性風險 房貸資金來源通常以存款為主。存款期限之週期較短(多在一年以內)，而房貸償還期限最高可長達30年，本金回收慢，因此兩者在期限結構有明顯不相稱的情形。 金融機構持有貸款之風險 利率風險 金融市場的存款利率會隨著市場供需而改變；放款方面，一般銀行多採