2011年地产政策汇总和12年展望.ppt

征收争执可以提交司法裁决 《条例》第十四条规定：“被征收人对市、县级人民政府作出的房屋征收决定不服的，可以依法申请行政复议，也可以依法提起行政诉讼。” 明确了征收补偿的范围 包括：(一)被征收房屋价值的补偿；(二)因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿；(三)因征收房屋造成的停产停业损失的补偿。对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。 强调评估机构的中立 被征收房屋的价值，由具有相应资质的房地产价格评估机构按照房屋征收评估办法评估确定。房地产价格评估机构由被征收人协商选定； 被征收人具有补偿选择权 被征收人可以选择货币补偿，也可以选择房屋产权调换。 房屋征收与补偿条例 协议不成政府有权决定 房屋征收部门与被征收人在征收补偿方案确定的签约期限内达不成补偿协议，或者被征收房屋所有权人不明确的，由房屋征收部门报请作出房屋征收决定。 违法建筑不予补偿 第二十四条第二款规定：“对认定为违法建筑和超过批准期限的临时建筑的，不予补偿。” 野蛮拆迁可能被追究刑责 采取暴力、威胁或者违反规定中断供水、供热、供气、供电和道路通行等非法方式迫使被征收人搬迁，造成损失的，依法承担赔偿责任；对直接负责的主管人员和其他直接责任人员，构成犯罪的，依法追究刑事责任； 房屋征收与补偿条例 政策影响解析 整个政策核心是：“不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。” 在房屋征收中利益补偿是核心问题，从实践情况看，只要补偿方案做得好，补偿合理、到位，被征收人就容易接受，实现双赢、多赢；相反，如果补偿不合理、不到位，被征收人就不会接受，甚至采取对抗行为，严重者还会影响到社会稳定。所以政策特别强调“不得低于市场价”和“评估机构中立”。 房屋征收与补偿条例 2011年1月18日起昆明在主城四区及呈贡县行政区域范围内（含三个国家级开发、度假区），暂时实行限定居民家庭购房套数政策。即：无论是否本地户籍居民，只能在上述区域内新购一套商品住房。 昆明户籍居民和非本地户籍居民家庭（包括购房人、配偶及未成年子女）只能在昆明主城区及呈贡县行政区域内新购一套商品住房（含新建商品房、二手商品房和经济适用房）。各大商业银行暂停发放居民家庭购买第三套及以上住房贷款；不能提供1年以上当地纳税证明或社保缴纳证明的非昆明市户籍居民，暂停发放住房贷款。 单位团购房也在限购之列 昆明限购令 政策要点 2012年趋势预判 房地产调控方向不会改变，行业冬天未现尽头 从最近中央经济工作会议的基调看，今年严控房地产的大环境仍将维持，甚至再度从紧。虽然目前大多数城市都出现成交低迷，部分城市出现价格回调的现象，但明显并未达到中央的要求，在房产税还处于酝酿阶段、保障房建设未具规模的情况下，整体调控不会改变。 “限购”等调控实施细则或适度微调 在大的调控基调下，“限购”等行政手段还会继续延续，至少在长效机制（例如房产税）形成之前，限购暂时不会取消。但是，对执行过严的城市可能会适度微调，例如在纳税年限方面、限购区域方面等。 “限贷”或将适度放松，但开发商融资仍不会通畅 2011年末准备金率开始下调是一大信号，说明货币政策有望定向放松，例如近期各地已有部分金融机构将首套房利率回调至基准利率水平。但是开发商融资等环节预计仍不会有所放松，加快销售回款仍然是开发企业充斥现金流的唯一途径。 北京、上海等一线城市仍为调控重点区域 预计2012年北京、上海等仍然将是调控的重点区域，无论是一手房、二手房市场都将面临严峻挑战。 THE END! 2011年地产宏观政策汇报 及2012年展望 ——拓展开发部 云南俊发房地产有限责任公司 YUNNAN JUNFA REAL ESTATE CO.，LTD 2012年 1月 6日 目 录 前言 2011年地产政策回顾 土地类政策 金融及财政类政策 综合及限购类政策 2011年重点政策分析 2012年趋势预判 前 言 2011年是房地产调控政策频出的一年，从2011年1月的 “新国八条”开始中央就确定了全年房地产调控的基调，同时也拉开了全国范围内严格控制房地产行业的序幕。 在这一年中，国家从土地、金融、限购、房产税等方面对房地产业全面进行了调控，并且力度空前加大，市场普遍感到寒意…… 2011年已经过去，但是从目前看政策尚无松动的迹象，估计在新的一年（起码上半年）政策还将继续。 为此，如何在众多政策下调整我司发展战略，已成为我们的一个重要课题。 2011年地产政策回顾 -------土地类政策 2011年4月19日:国土部表示，要适当扩大增加普通商品住宅用地的供应量，加大对闲置房地产用地清理力度，防止圈地、囤地发生，同时要继续完善招拍挂制度。改变过去完全