青岛高新区投资开发投融资合作方案分析2010.ppt

青岛市高新区投资开发有限公司  新区开发投融资合作方案分析 2010年05月 目 录 1. 项目背景 1. 项目背景（续） 依据《青岛高新技术产业新城区总体规划》（2008-2020年），北部新城的城区职能是：青岛市的第三代新城，中心城区的三大副中心之一，以金融商贸、商务会展、科教研发为核心的区域性现代化综合服务中心，以高新技术产业为主体的生态新城，山东半岛蓝色经济与高端产业聚集区。整个胶州湾北部区域面积约为305平方公里，高新技术产业新城区面积63.44平方公里。 2008年2月，青岛市委、市政府调整成立新的青岛高新区工委、管委，作为派出机构统筹推进胶州湾北部园区开发建设，并对青岛高科技工业园、青岛新技术产业开发试验区、青岛科技街、市南软件园进行协调指导。 依据2009年12月《青岛高新技术产业新城区西片区概念性控制规划》（上报稿中期成果）， 高新区西片区可利用建设用地约10平方公里，其中不涉及农民转居转工，征地拆迁等敏感问题。未来西片区将建成以科技研发、科教培训为主导功能，以生态居住、旅游休闲为补充功能，以商业文化、配套服务为支撑功能的多元功能复合互动的生态科教新城。 1. 项目背景（续） 2008年5月，高新区投资公司组建。高新区投资公司是青岛高新区管委会直属的国有独资公司，承担青岛高新区开发建设和投融资平台的功能。 高新区投资公司成立时注册资本2.5亿元人民币，近期拟增资至13.7亿元人民币。截至2010年3月底，公司总资产已愈54亿元，净资产13.7亿元；预计到2010年底，投资公司总资产将达到近100亿元规模。负债主要是国家开发银行和其他银行贷款。 高新区投资公司计划通过园区土地开发、资产运营和资本运作（如发起成立新城开发或土地整理基金、改制重组上市），加快高新区基础设施、公用设施、重点项目建设和高新技术产业发展，推动高新区整体快速、高质发展。 高新区西片区土地一级开发和基础设施建设的资金来源没有落实，高新区投资公司可以借此机会创新投融资模式和建设运营模式。 目 录 2. 项目特点 2. 项目特点（续） 特点之六：高新区内由原来盐场改制组成的实业集团有大量盐 场干部职工，在园区运营中需要充分考虑他们的的工作安置问题。 特点之七：高新区区内基础设施、公共设施的产权主体没有明确，管理、运营体系也没有建立。 特点之七：高新区投资公司通过挂牌取得4000多亩出让工业用地，可以调整规划用途和再次挂牌改为商住，可以引进投资人合作开发，或者用于银行贷款质押融资。 特点之八：高新区投资公司可以通过尽快明确自身战略定位，承担高新区具有经营性的公共职能，获得高新区更多公共资源，为自身长远发展奠定基础。 目 录 3. 类似项目的启示 3. 类似项目的启示（续） 3. 类似项目的启示（续） 3. 类似项目的启示（续） 3. 类似项目的启示（续） 3. 类似项目的启示（续） 3. 类似项目的启示（续） 3. 类似项目的启示（续） 3. 类似项目的启示（续） 3. 类似项目的启示（续） 3. 类似项目的启示（续） 目 录 4. 开发方案分析 政府的投融资平台主导建设 可能的融资合作开发方案 4. 开发方案分析（续） 境内类似项目的基本操作模式 4. 开发方案分析（续） 政府的投融资平台主导建设 4. 开发方案分析（续） 开发商成片整体开发模式 4. 开发方案分析（续） 开发商成片整体开发模式 4. 开发方案分析（续） BT模式 4. 开发方案分析（续） 4. 开发方案分析（续） 由单一开发商进行片区整体开发模式，对开发商的投资和项目控制能力、政府的监管能力要求都比较高。一旦开发商自身陷入经营困境，项目将受到极大影响。 在引入开发商过程中，如何在政府公益目标和开发商营利冲动之间达到平衡，如何根据房地产开发的商业特点，合理设置开发商与政府的合作机制，是该模式的难点，需要根据项目财务条件等因素进行充分论证。 可根据各子项目特点分别设计合理的商业模式，由单个或多个投资人和政府合作。就此需要根据子项目、具体开发商、政府的财政情况等进行个案论证。 可结合高新区产业特点，依托政府高新技术企业服务体系，进行高新技术企业孵化器建设。并以此为基础发展工业和商业地产开发。 结 语 谢谢大家！ 4. 开发方案分析（续） 在引入投资人的过程中，政府尤其需要做好以下工作： 全面的财务测算和认真的市场分析 选择适当的公私合作(PPP)模式——按项目整体或子项目的不同属性及具体类型，采用适当的产权、投融资、建设、运营管理模式 对投资人商业利益的合理考量，在政府和投资人之间合理分配项目责任和风险 金杜热忱期待得到您