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“4.15”新政 2010.2-3 2010.2.20 银监会正式发布《流动资金贷款管理暂行办法》; 2010.2.20 《个人贷款管理暂行办法》出台; 2010.3.8 《关于加强房地产用地供应和监管有关问题通知》出台; 2010.1 2010.1.10 《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》出台; 2010.1.12 央行宣布上调存款类存款准备金率0.5个百分点; 2009.12 2009.12.9 2009.12.17 个人住房转让营业税征免时限由2年恢复到5年; 开发商拿地首付款丌得低于全部土地出让款的50%; 2009.12.23 《关于调整个人住房转让营业税政策的通知》 出台; 新政解析 政府打出“组合拳”,在调控措施频出的背景下,政策高压已经形成 房地产走势 价 开发商 成交量支撑位 跌 1 量支撑价 量 投机需求 需求 ?外生变量 2 量先价后 价格变动 投资需求 居住需求 3 价助涨助跌 新政解析 就短期来看,“量在价先”的 市场规律决定了新政不可能会收到立竿见影的效果 房价将在成交量出现萎缩之后才趋于下行 3 成交额上升 成交额下降 成交额上升 价量齐升 价升量跌 价量齐跌 价跌量升 价跌量急升 价量齐稳 1 量支撑价 2 1 量支撑价 1 量支撑价 价 3 价助涨助跌 量先价后 2 量先价后 3 价助涨助跌 价助涨助跌 量 ? 在07—09年的房地产行情中价量规律得到充分体现 新政解析 价量规律在07-09年全国楼市的整体走势中得到充分体现 0 10 10000 9000 8000 7000 6000 九个大中城市价量走势(无深圳) 拐 点 拐 点 拐 点 1200 1000 800 5000 600 4000 3000 2000 1000 0 2007-1 20000 拐 点 2008-1 拐 点 2009-1 400 200 0 100 18000 拐 点 16000 14000 12000 10000 拐 点 春节影响 拐 点 90 80 70 60 50 8000 6000 4000 2000 0 拐 点 深圳商品房价量走势 拐 点 ? 深圳作为最典型的资金推动型市场,其价量变动领先 其它城市“半步” 40 30 20 新政解析 深圳价量变动领先其它城市“半步”,可能作为后市判断的参照 楼 政 市 府 房价高企 调控出台 成交量、价回落 房价反弹 开发商投资热情遇冷 开发商 市场供需失衡 新政解析 从中长期来看,在新政实施之后市场主体间的博弈决定了房价在未来 不可能大幅下降 应对策略的制定 Part4 做好持久战心理准备 态度: 政府痛下杀手,市场向下调整压力巨大; 手段: 史上最严厉的调控政策必定造就更长的调整周期; 情绪: 市场情绪急转直下,需要长时间消化。 传导:调控组合拳向下传导效应还需要时间彻底释放。 市场对策 市场还剩几根救命稻草,能走就跑起来 市场对策 城市化进程 基础设施升级 区域规划 人民币升值 通货膨胀 供应阶段性不足 抓紧目前市场有限的利好,充分分析客户,深度挖掘项目价值 准备充足弹药备战下一轮市场轮回 市场对策 销售 开发 拿地 加快资金回笼速度,迎接即将到来的大规模供地市场 为下一轮房地产上升周期储备足够的资本 07年政策出台后的市场应对措施 “9.27”政策出台后,对市场的价格和走量都产生较大影响。 07年全国多个地方出台政策禁止在预售证取得前进行认筹。 策略 策略内容 参考对象 应对措施 方向一 顺应政策 停止认筹,按照政策导向重新制定营销策略 万科集团、雅居乐集团 取消依靠认筹等营销活动的营销策略,选择部分低端项目,通过低价走量,降低市场价格实现快速走量,短期回收资金。在政策的调控下实现项目的旱涝保收。 方向二 休克疗法 拉长工期,调整营销节奏重新认筹或转为现房销售 北京像素、佛山保利花园 利用工程节点,拖长工期、延后开盘时间,等待宏观政策或地方政策的利好,在市场变化有利项目营销的节点迅速出货开盘。 方向三 调整前行 正常营销节奏进行,通过资产验证、资金冻结等方式进行认筹 深圳幸福里、中信山语湖 实施品牌营销策略,通过资金验证、身份验证等措施达到
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