2011年2月新“国八条”与房产税解读报告.ppt

两天内，两大调控政策相继出台 两天内，两大调控政策相继出台 2011年1月26日，温家宝主持召开国务院常务会议，研究部署进一步做好房地产市场调控工作，俗称新“国八条” 2011年1月27日，《上海市开展对部分个人住房征收房产税试点的暂行办法》 、《重庆市人民政府关于进行对部分个人住房征收房产税改革试点的暂行办法》和《重庆市个人住房房产税征收管理实施细则》公布 政策出台背景如何？对房地产市场影响几许？ 社会经济 土地市场 房地产市场 中长期经济任务：布局十二五，抑制楼市过热以强壮实体经济 2010年经济增速好于预期，经济转型逼切性提高：2010年GDP增长10.3%，好于市场预期。随着经济基础的进一步夯实，国内进行经济转型的逼切性提高。 经济转型需要抑制楼市过快增长，引导资金重回实体：2011年是“十二五”的开篇之年，国家进行经济结构调整的任务重大，产业发展与支持创新均需要资金扶持。一段时间以来的楼市上涨吸引了大批资金“弃实体入楼市”，当前需要抑制楼市过热使资金重回实体经济。 当前经济环境：紧缩流动性与抑制楼市并举，以控制经济、通胀双热 经济、通胀活跃度双热：11、12月CPI分别达5.1%和4.6%，11月PMI达55.2%，虽然12月略有下降，但未来经济仍存过热风险。 抑楼市、收流动性以稳经济：当前及未来一段时间主要的经济风险在于过热而非经济降温，抑制楼市有助于经济回稳、防止经济风险。另外，央行于2010年末段时间及2011年初亦快步上调存款准备金率和基准利率，以控制通胀和经济增长速度。 社会经济 土地市场 房地产市场 全国土地市场持续升温，开发商拿地热情高涨 12月份，十个品牌发展商新增土地储备的用地面积合计为666万平方米，环比11月大幅上升199%。12月的新增土地储备量是2010年内的第二高峰，仅略次于10月的新增土地储备量。 购地金额亦从7月份开始呈回升的态势，尤其是8月份市场明显回暖后，拿地金额的升势更明显。至12月份，开发商拿地金额达到本年度的最高峰值503亿元。 年未供地量增加、发展商年内销售业绩好、资金充裕以及对后市仍乐观等因素，都促进了土地市场的持续升温。 开发商拿地热情高涨，近期多个城市地王频现 社会经济 土地市场 房地产市场 9.29政策逐渐消化，预期政策收紧或致购房成本增加，购房需求释放 9.29政策逐渐消化，需求逐渐释放 新政后，各地楼价并未出现回落，仍保持小幅上涨，需求再度逐渐释放 1月上半月流动性回复宽松一定程度上刺激了需求 银行年初放贷冲动再起，预计1月银行放贷超1.2万亿 首套房贷利率优惠逐渐取消，担心购房成本增加而入市 1月中旬以来，南京、深圳、广州等城市先后传出首套房贷利率8.5折即将取消的消息 而目前，已有部分银行将首套房贷利率优惠调整为基准利率的9折 对政策收紧预期增加，部分客户提前入市 随着调控的深入，市场对政策进一步收紧的预期逐渐增加，部分客户担心房贷再次收紧，特别是首套、二套首付成数提高而果断入市 部分城市担心房产税的出台、限购政策的出台而提前购房规避政策影响 12月-1月中：全国一手住宅市场成交明显回暖 自12月开始，各地成交已经普遍较11月水平有所回升。 至2011年1月中旬，各地成交继续回暖，大部分城市成交量对比上年同期均有所增长。 12月：全国二手住宅市场成交明显回暖 12月开始，全国二手楼市同样迎来一波回暖行情，成交量比11月普遍有较大回升 全国各地楼市成交均价依然上涨 自12月开始主要城市商品住宅价格环比上涨 部分下跌城市主要受成交影响结构性下降 广州：12月开始一手住宅市场成交逐步回暖 2010年9-10月，广州楼市迎来一个推售和成交的爆发期 在“9.29”新政、广州细则出台以及亚运会举行的双重影响下，10月下半月至11月，广州楼市推售和成交下降明显 但在亚运后，广州一手住宅市场成交逐步回暖，从周度网签套数看，中心城区和外围区域签约量都呈持续上升趋势。 广州二手： 1月需求旺盛，淡季不淡，楼价稳步上扬 业主惜售、封盘、返价现象增加，盘源进一步减少； 供需矛盾下，买家入市更积极，成交速度有所加快，二手网签后增加的税费未能有效阻止买家入市的步伐，价格接受度有所提高，刚性需求、投资需求入市积极，二手楼价稳步上扬； 但受制于盘源供应不足、房贷严控、限购等因素，1月二手交投量未有进一步放量，大致与上月差不多，淡季不淡。 小结：经济转型以及楼市再度量价齐升引致调控加码 2011年是“十二五”的开篇之年，国家进行经济结构调整的任务重大，产业发展与支持创新均需要资金扶持。一段时间以来的楼市上涨吸引了大批资金“弃实体入楼市”，当前需要抑制楼市过热使资金重回实体经济； 2010年国务院先后三次部署调控工作，尽管调控取得一定成效，但是调控后市场很快回暖；