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获嘉县房地产市场调研报告 目录：第一部分：报告说明第二部分：获嘉概况第三部分：获嘉土地及房地产市场分析第四部分：获嘉房地产具体个案分析第五部分：总结 ? ? 第一部分：报告说明一、 调查背景获嘉房地产朦胧、萌芽化发展；土地交易自由化，土地买卖市场火爆，土地价格飙升，好的地块的供应量不足；城市化进展按规划加速，购房潜在消费加大。二、 调查目的此次调查的目的主要集中在6个方面，通过目标市场走访与楼盘调研：1、 获嘉居民的消费习惯及住房习惯？2、 市场需求量有多大？3、 了解目标消费群在哪里？到底谁会先买我们的房？4、 设计楼盘的整体概念，找出楼盘的卖点？三、 技术手段本次使用了3种方法：1、 案头调研：包括二手资料的收集，网络资料的收集2、渠道调研：对国土资源管理局、建设局、计经委、招商局、税务局、电业局、工商局等相关部门做访谈3、深度访谈：消费者的深度访谈（消费者被访者均为目标人群，即是准备2年内购房、具备一定的经济实力及消费档次的人群，主要包括各局委公务员、一中教师、网通公司、商铺业主等）四、 调研结果1、如今获嘉房产市场的发展现状如何？地价为什么涨得如此之迅猛？获嘉整体规划对我们的项目有何影响？2、获嘉对新区的房产现状认知度如何？现在进入到底是不是一个机会？优劣势如何？3、就当前的房价来分析，真正买得起房的人在哪里？他们的购房目的是什么？他们会选择我们的房子吗？4、我们的进入在市场竞争中面临什么样的威胁？竞争楼盘是哪些？ ? ? 第二部分：获嘉概况一、获嘉概况获嘉县城位于河南省北部，在新乡市域范围内。全境总面积473.15平方公里。全县辖8镇（城关镇、照镜镇、史庄镇、亢村镇、徐营镇、冯庄镇、黄堤镇）6乡（位庄乡、大呈乡、丁村乡、太山乡、大新庄乡、张巨乡）， 215个行政村，总人口38.8万。其中城关镇位于新乡市西20公里，总面积11.4平方公里，下辖11个行政村，总户数15993户，人口45869人。获嘉县的交通优势得天独厚。获嘉县距京珠高速公路20公里，距郑州机场80公里。铁路有京广、太石穿境而过。公路有新（乡）郑（州）、新（乡）济（源）、新（乡）洛（阳）、获（嘉）辉（县）四条省级公路。获嘉县的工业生产已形成农机、化工、电器、建材、食品、棉纺等六大行业。中州铝厂新乡化工厂、新乡一拖、楼村实业公司、鑫源化工有限公司等企业集团已开发出“中原”牌拖拉机、富浪牌收割机、无水哌嗪、三乙烯二胺、甲醇等一批享誉全国的名优产品。 二、获嘉国民经济情况：2003年获嘉县GDP预计完成27.1978亿元，地方财政收入预计完成7174万元，同比增长7.5%。综合经济实力在全省位居第45位，落后新乡县31个位次、辉县市24个位次、长垣县8个位次。新乡市2003年纳税地方留成100万元以上的县域重点工业企业中，新乡县有13个，辉县市有6个，卫辉市有4个，延津县有2个，而获嘉县仅仅只有1个。2004年上半年，获嘉县各项主要经济指标在全市排位都比较靠后。截止2004年12月，全年累计完成财政收入7861.7万元，全县实际利用外资7.3亿元。截止2004年11月份，全县城市基础设施实际完成投资1.65亿元；限额以上工业企业累计完成工业总产值24.13亿元，同比增长29.8%；完成销售产值23.34亿元，同比增长29.6%。；全县限额以上工业企业完成增加值6.7亿元，增速达31%，在新乡市处于第4位，排在新乡县、辉县、长垣之后，工业生产快速增长，基本上实现在新乡市保四争三的位次。 ? 第三部分：获嘉土地及房地产市场分析 一、获嘉房产地价飚升，置地大计热火朝天自2001年以后，获嘉县城里的土地价格持续上涨，特别是近两年，土地价格涨势更是迅猛。如东环小区的土地在2003年时，每块（大概0.3亩左右）住宅用地价格为3.5万元，包括修路及区内管网等配套，现在土地价涨到到5万元以上，且不包含道路及管网费用。新城区临民主路地块在2003年时，价格大概在5万元/亩，而现在价格已经涨到近15万元/亩以上，涨幅高达200%。老城区内的土地在2003年初基本保持在40万元/亩以下，现在涨到近100万元以上。近两年，获嘉的地价上涨迅猛，主要是由于其市场不规范，供应无序，住宅开发过度造成的。其中购地自建住宅是最常见的开发形式。购地自建有个人因素，也有单位因素，买一块地自己建房，费用一般为自有资金，小部分人群有借款建房现象。单位的家属院开发，一般也是单位统一购买一块地以后，先修区内道路，再根据道路及地块进行分割，分销给单位内的职工自建住宅。二、土地供应加大，市场趋于规范，从长远来看，整体房价上涨速度会放慢供应需求决定房价。按照世界银行设定的标准，及国内其他各发达城市房地产发展惯例，房价保持在居民年收入的3-6倍为