协信提报销售部分.ppt

8月样板房完成 售楼处启用 节点 9月底首批开盘 10月持续热销 2月 7月 8月 9月 10月 11月 12月 1月 3月 4月 蓄水期 一期开盘热销期 11-12月房源加推 二期蓄水期 重要节点及营销动作安排 营销推广步骤 加推 11年二期房源蓄水 第一拨： 预接待中心访客 易居平台储客 苏州高端渠道活动储客 第二拨： 推广铺开，现场、网上储客 易居老客户以及内部员工挖掘 苏州高档社区及客户 第三拨： 推广铺开、活动全面启动、现场、网上储客 假日楼市房展会 巡展、活动储客 储客 活动事件：样板房开放活动 线上推广：新闻软文、硬广、网站、电视报道、户外形象出街、短信（江苏区易居客户资源平台信息） 活动事件：联合政府进行板块炒作，提升市场知名度 线上推广：新闻软文 地盘包装：围墙等 营销 活动事件：会所营销全面铺开、房展会活动等 线上推广：软文、网站、户外、网站、硬广等 渠道铺开：圈层营销渠道全面铺开 各阶段推案量的均衡性 分阶段房型配比均衡性 分阶段价格调控的合理性 一期（325地块） 二期（326地块） 整盘推案原则 项目推案策略 图列 100.00% 142910.9 　 776 高层 合计 336 130 43680 30.6% 高层小计 336 43680 30.6% 低密度小计 440 7.5% 10738.4 346.4 31 独栋别墅 99230.9 69.4% 27.2% 38932.5 268.5 145 合院别墅 15.5% 22200 185 120 4F叠加 19.1% 27360 190 144 6F叠加 面积比 总面积（㎡） 单套面积 套数 类型 一、二期产品以185-190㎡叠加和270㎡合院别墅为主； 低密度产品入市，提升项目档次，后续推出高层产品。 一、二期户型配比分析 项目推案策略 根据工程进度，预计2010年9月份开盘，鉴于第四季度市场及政策面的不确定性，故考虑两种推盘方案： 方案一：两会后，国家未出台抑制房价的政策，则市场稳步上升，于第四季度达到高峰； 策略：入市价格高于周边项目10%，于年底前一、二整盘推出，以达到十个亿的销售目标。 方案二：两会后，国家出台一系列抑制房价政策，市场观望、悲观情绪浓厚。 策略：延长推盘周期，择机提价。 根据市场情况，二手准备 项目推案策略 100% 83.7% 面积比 24970.5 93 合院 29820.1 107 合计 面积(M2) 套数(套) 类型 独栋 14 16.3% 4849.6 首批房源推案计划 项目推案策略（方案一） 高调入市，打开知名度，占领市场 第一批房源 第二批房源 第三批房源 推盘策略： 以合院和独栋产品切入市场，树立高端品牌形象； 边缘区和核心区结合推出 叠加推出，夯实市场基础 100% 19% 13% 68% 面积比 7518 28 合院 40058 200 合计 5180 28 4F叠加 27360 144 6F叠加 面积(M2) 套数（套） 户型 第二批房源推案计划 项目推案策略（方案一） 第一批房源 第二批房源 第三批房源 推盘策略： 加推叠加（6层叠加为主）产品，增加产品丰富性； 边缘区和核心区结合推出（边缘区为主） 树立价格标杆，保证利润空间 第三批房源推案计划 项目推案策略（方案一） 第一批房源 第二批房源 第三批房源 100% 合院 58% 24 面积比 22% 6444 独栋 29352.8 133 合计 17020 92 4F叠加 17 20% 5888.8 面积(M2) 套数（套） 户型 推盘策略： 加推各类型核心区产品，树立价格标杆 2010年第四季度销售计划 资金回笼预测（方案一） 类型 面积(平米) 套数 均价(元/平米) 总销金额（元） 预计 完成率 预计销售面积（平米） 预计销售套数 6F叠加 27360 144 13500 294975000 80% 21850.0 115 4F叠加 22200 120 15500 275280000 80% 17760.0 96 合院别墅 38932.5 145 18150 396490600 56% 21845.2 81 独栋别墅 10738.4 31 32000 10% 1039.2 3 合计 99230.9 440 16001 1000000000 63% 62494.4 295 本方案目标，至2010年底： 销售金额10亿，销售面积约62494平米，目标均价16000元/平米，销售率约63%； 以体量占到60%的叠加产品作为冲击目标的主力，三批产品密集推出。 开盘前销售工作推进节点 开盘前期准备 蓄客启动 （8/7日） 蓄客期 意向客户需求梳理、排摸 9/4日 推广启动 正式开盘 9/18日 短