2011年青岛房地产市场可行性研究报告.ppt

青岛市城阳区出口加工区地块开发可行性研究分析报告 北京协成机构 2011年3月 项目价值分析—-地块道路四至：西侧紧邻城市干道，南侧临海 项目价值分析—-地块周边市政基础设施已基本完善 项目地块周边及渤海村环境一览 地块自身价值分析——青岛高新技术产业开发区介绍 规模：规划供12万人居住生活 青岛高新技术产业区新城区的科研创新中心、商务信息中心、生活服务中心和高新技术产业聚集区，规划人口12万人左右，启动区控规中已经同步规划了教育及休闲用地，包括5所小学、3所中学以及10处滨海公园。 功能：高科技产业扎堆 未来的高新区启动区将形成“一岛、两心、四轴、五组团”的用地布局结构，其中一岛指中央智力岛；两心指咸水湖周边公共服务中心，火炬大道与岙东路交叉口公共服务中心；四轴指岙东路城市发展轴、火炬大道城市发展轴、创业大道城市功能轴、创意大道城市功能轴；五组团包含海洋仪器与精密机械产业组团、电子信息产业组团、生物产业组团、新能源与节能产业组团、服务外包产业组团。 高新区产业定位电子信息产业 依托青岛在家电电子领域的产业和技术基础，根据网络化、终端产品智能化和新型显示的发展趋势，围绕产业中高端环节，引进和研发核心技术、关键技术，发展附加值高、产业关联度强的元器件和产品制造，将发展成为世界知名的电子信息研发设计产业基地。 生物与医药产业 新材料产业 新能源与高效节能产业 先进装备制造业 海洋科技产业 现代服务业 地块自身价值分析——青岛高新技术产业开发区未来产业结构 地块自身价值分析——青岛高新技术产业开发未来交通体系 打造交通体系“0531”交通圈，通过快速路和城市轨道交通实现半小时的通勤圈；通过高速公路和市域轨道实现1小时的产业圈；通过城际铁路和高速铁路实现3小时都市圈。 道路构架总体为“一环四横六纵”，其中“一环”为胶州湾高速公路、双元路快速路、204国道市区段和青威高速公路构成的快速外环；“四横”为双高路、河东路、正阳路、春阳路；“六纵”为规划东六号线、规划东十二号线、滨河路、岙东路、规划西八号线、南海路道路规划。轨道交通建设在青岛市轨道交通规划确定的M8线、L2线基础上，在火炬大道上新增M9轨道线。 在红岛西大洋处建设游艇码头，设立游艇俱乐部；在红岛东大洋处建设旅游码头，与四方滨海新区和李沧滨海区处的旅游码头组建胶州湾海上游观光航线。 双积路 青岛出口加工区、高新区对项目自身价值的支撑 区域位置分析： 与胶州湾工业经济的互动和产业传导的前沿，地理位置优越 位于城市近郊热点板块，生态、景观资源丰富，居住价值高，增值潜力大 区域交通分析： 加工区、高新区周边交通条件在持续改善，未来项目的通达度和便利性较高，可带来大量城阳、城区及加工区的购房需求 项目现状及规划分析： 本地块平整，易于规划和开发 项目容积率较低，近靠湿地保护区，具备打造价值较高的居住物业的基本条件 从项目角度看土地增值：地块自身具有较高的居住价值和升值潜力 第四部分 项目地块分析 项目区位价值分析 项目地块基础信息 项目周边交通配套 项目价值分析 项目周边环境分析 项目区位价值：处于城市近郊重点新兴发展板块，又处于出口加工区核心地带 区位：本地块位于青岛市城阳出口加工区配套产业区内和城阳高新区相邻 距离：城阳区中心22公里，距离青岛市中心42公里，距流亭机场19公里，其间由胶州湾等高速路相连接，交通较为便利。 青岛市 城阳区 项目用地 项目地块的基础信息 项目地块位于青岛城阳出口加工区配套产业区内，两宗地块面积均为将近700亩？，是杰华生物科技城项目的配套商业用地。 地块临近规划中的园区湿地公园，并且临近海岸线。 地块的容积率范围为2.0-5.0。地价款为120万元/亩。若按容积率2.0推算，则楼面地价为900元/平方米，若按容积率5.0推算则楼面地价为360元/平方米。 地块目前已经实现七通一平，地块外围大市政建设由政府统一实施。 项目周边交通配套已基本成熟 城际高速公路： 胶州湾高速路、跨海大桥，横跨青岛胶州湾，把青岛东、西两个主要城区连接起来，路线全长约35 4公里，其中海上段长度26 75公里，实现全程高速，使青岛市区距离缩至半小时 双积快速路： 津港双极快速路近靠项目地块，直接连接城阳和青岛市区，主城区到地块缩短至20分钟。 地块四周道路交通已经具备开发条件。 项目价值分析——项目周边四至：地块平整、无高差、地块内部有200亩湖面，南边是国家级生态保护湿地、西边有成人教育学校、四星级鑫奥王朝大酒店、朝海村、东边是北电能源厂、北边是防护林。 潮海 酒店 能源厂 学校 国家级保护湿地公园 出口加工区 湖面 防护林 地块中湖面 成人教育中心 潮海村 北电能源厂 鑫奥王朝大酒店 国家级生态保护湿地 龙海路 双积路 滨河路