项目商业定位报告090905.ppt

车站南路项目商业定位报告 2009年8月 目 录 第一部分 项目现状及地块理解 项目现状分析——商业经营环境现状分析 2、业态组合：档次参差不齐，业态规划无序，组合杂乱无章，新兴集中商业与传统门店、作坊并存； 3、发展趋势：交通节点商业氛围渐浓，档次逐渐提升。 商业现状分析结论： 区域内有消费需求并将持续扩大，但无足够业态及相关商业物业支撑。 现状：2、路口、转角、公交车站、大型住宅小区、小区出入口附近租金相对较高； 租金现状分析结论： 租金水平跟经营业态相关，受人流量影响较大，集中商业（超市、大卖场）附近，主要道路路口附近比其他位置要高，合理的物业状况能促成租金水平的提高。 东塘商圈 位置：项目北起人民路，接城南东路，贯穿桂花路，南至劳动路。全长约3.6公里。 现状：项目路段原有规划无序，导致商业功能缺失，整体商业形象差，租金水平偏低，未实现该路段应有的商业价值。 第二部分：项目定位 商业市场基础研究 长沙是典型消费型城市，商业发展具有较好的消费支撑 商业用房整体供大于求，年销售量不大 商业发展由点及面，辐射力扩大至全省 城市商圈构成逐渐完善，业态发展升级丰富 市级商圈核心地位持续稳固，辐射力持续增强 大型购物功能多依托商圈成熟商业氛围发展，集中趋势明显 伍家岭商圈发展缓慢，业态较为单一，以专业卖场和批发市场为主 长沙商业发展历程及商圈发展分析小结 本项目发展方向思考 根据现有规划，项目总建筑面积为50000多㎡，主要分布于3.6公里长车站南路道路东侧，呈块状分布，自身暂不具备独立形成商业中心点的物业条件，我们的发展方向应该是什么？ 让我们一起来看看长沙本土的一些相关案例。 案例一：长沙首个中高端特色购物休闲商业街——鸿铭中心 形象定位：长沙中央生活区特色商业街，长沙新天地 功能定位：餐饮、休闲、娱乐、购物等多种功能和业态为一体的综合商业街； 规模：全长520米，可经营商铺面积约6万平米； 经营方式：以出租为主，统一管理 档次：中高档 开发商：东方鸿铭集团公司 经营情况：经过近三年的培育，经营情况逐渐向好 典型案例——鸿铭中心 依托核心区域消费力合理定位，档次中高档； 街内有南苑和北苑两个高档住宅区，街西入口与宏景名厦商务楼、市国税局相邻。在鸿铭中心商业街附近有一心花苑、宏景名厦、颐美园、维一星城、银园、鸿园、铭园、省政府梓园住宅区等中高档小区，有机关、学校、企业事业单位5000余个，常住人口26万。 典型案例——鸿铭中心 商业功能规划清晰，业态相对合理 商业街商业功能规划六大商业功能：①宴会餐饮区 ；②中外特色餐饮区； ③运动休闲区； ④艺术休闲区；⑤保健休闲区；⑥精品专卖区。 规划餐饮为主要功能，占45%，休闲娱乐占30%，购物15%，其他10%。 典型案例——鸿铭中心 以大餐饮、大休闲带动，沿街每间商铺面积300平方米以上，最大营业铺面面积可达2800平方米，并可组合成为更大的铺面。 典型案例——鸿铭中心 重运营管理和商业培育，出租为主。目前首二层出租情况较好，可达到80%左右，三四层出租情况较差； 项目06年推出时只租不卖，由北京鸿铭（湖南）物业发展有限公司进行物业物业的统一管理和招商。 典型案例——鸿铭中心 控制商家档次及形象，档次定位中高档以上，但商家特色化仍有所欠缺，不能形成强而有力的吸引力 典型案例——鸿铭中心 产品营造中西合璧的时尚街区 但整体规划力度欠缺，产品中规中矩，缺乏特色化及具有强冲击力的产品； 典型案例——鸿铭中心 临街车位、地面车坪、地下大型车库的800个车位为此地的商业经营提供高档客流和消费便利； 由于道路属于城市道路，车辆的通行及路面停车严重破坏项目的商业氛围。 鸿铭中心借鉴 1、休闲业态有余，购物比例不足； 2、商铺面积过大，经营门槛过高； 3、项目自身住宅业主与配套商业无法形成紧密消费联系，对目的性消费依赖过强； 4、受项目地块规划限制，集中式商业缺乏，无法带动足够人气，习惯性消费外流 。 案例二：长沙经营情况较好的餐饮街——坡子街 项目定位：凸显传统特色的餐饮街街 项目规模：现状分析坡子街全长640米，路幅宽16米 经营档次：中档及中高档 典型案例——坡子街 与传统文化相结合，打造传统特色餐饮街 以火宫殿为中心的独具地方特色的小吃市场，及具有湖湘饮食文化特色的“湘菜”系列为主； 结合原有建筑物，进行外立面装修，打造项目传统特色。 典型案例——坡子街 经营情况良好 传统餐饮为主受市民喜爱 共享黄兴步行街强大的人流量 典型案例——坡子街 停车缺乏规划成为项目发展瓶颈 停车位缺乏对中高端以上客户造成一定的消费阻碍； 路面停