宋城琇街提案.ppt

经营模式 基本做法 长处 弊端 整体招商 将物业租给一家投资公司，收取固定租金 管理简单，回报稳定 租金价格偏低，不利于人才、经验的培养 分割出租 将物业分割成小铺位出租，收取固定租金 管理不复杂，经营收入回报较好 该模式只适合于中低档次商场，租户流动性较大 联营 业主有选择性招商，并参与卖场管理，收益按租户的营业额提成 风险共担，有利于招商，商场管理水平较高，业绩有持续保障，适合中高档商场 业主风险较大，要参与管理 合资 与投资商共同出资形成合资，由合资公司负责经营 引进资金、商业资源，提高经营效率，有利于人才培养 合资双方的利益、文化冲突影响经营效果，还可能形成投资方对公司的单独控制 商业物业经营几种模式的比较 运营方向分析 延续新华路商业圈繁荣人民路服装商圈 星月 分析结论 ◆形象塑造人民路商圈新生代商业，投资消费新天地 ◆理念创新/与传统地下商场升级版，以设计提升品质 ◆错位经营/主题差异化打造，重视整体规划与整体招商 ◆品质提升/地下商场同比百货商场内街品质 ◆环境打造/合理组织公共空间，有效利用，舒适提升 ◆管理上档/以全盘营运的理念提升商业物业管理水平 ◆以人为本/强化地下商业可视性、出入便利性 大环境小金铺 策略提升 整体策略指导理念： 大环境小金铺 大环境是一种意识，它需要从商场的开发、投资、经营、消费全程多面的角度，进行商场的打造，以提升整体商场的竞争力 只有整体商场做活，才能让单位铺面做活，地下商场单个铺面的成功对整体市场的依赖性最强，不能剥离开单铺来经营整个市场 大环境需要优良的配套、舒适的环境、便利的交通、设施人性化、口岸的优越性等，这些就迫切需要提升整体商场品质，加强内外商业的联系与到达便利性。在方案的规划、设计时，需要以市场营销、营运的角度考虑 5.7整体策略指导理念： 大环境小金铺 小金铺是实现整体商业赢利的重要利器，以经营业态分区、不同功能分区进行配置，科学规划，实现业态互补、主题突出、丰富多元的商业新天地！ 重视方案设计，拿捏好面积与指标分配，控制面积，以低总价、高回报率、无空置率建造高投资价值商业物业！ 大环境是背景、是平台、是空间 小金铺是目标、是回报、是成果 必须掌握大商业环境与小金铺商街开发的相生关系，它们是实现赢得与相应保证之间的关系！ 5.8大环境塑造设计建议要点1 ◆主干大通道，一条形象主要大通道，宽度6-7米，取消中间小铺，合双通道为宽大主通道，两旁设铺面，进深4米，可设计成开间3-4米的独立铺面。 ◆商场用扣板全吊顶，装修后使用层高不低3.5米 ◆通道顶宣传吊旗设置，易于节假日活动宣传 ◆高级防滑耐磨地砖，防滑、抗污力强、易清洁，同档百货商场 ◆铺面之间隔墙石材包柱，经营面安装玻璃滑门， ◆统一门头招牌外形，统一店面招牌面积 ◆扶梯入口设置广告灯箱，届时招商出租、增加收益，以免办证贴墙 ◆背景音响设置，营造商业环境，促销、疏散等信息传达， ◆入口处与人行通道液晶电视悬挂，更加动感、时尚 ◆新风系统设置，自然通风与机械通风营造平街购物环境 ◆中央空调整体安装，夏日购物更舒适 ◆消防喷淋与防盗智能化系统，提升科技含量 ◆扶梯设置，增加扶梯设置数量，提升消费者到达的便利性 ◆设置休闲椅凳、儿童游乐区、美食区，强化服务功能，提升舒适度 ◆联手专业级商业物业管理公司，提供经营及管理服务保障 ◆入口景观化设计，系统化商场导致设计，便利出行 大环境塑造设计建议要点2 主通道参考图 铺面效果参照样本 日本地下商场 导视系统十分完善 品牌化案名需要 从传统“**地下商场”的固定模式跳出来，以品牌化、系统化、全程化运作，切入到项目全程营销之中，重视品牌运作，以品牌形象提升项目附加值与升值空间，提升心理价位 ◇切合整体商场的定位主题需要 ◇项目知名度与美誉度等品牌建设需要 ◇项目地标宣传、传播需要 ◇映射心理价值，强化商场定位需要 特色鲜明 主题明确 风情独特 女人街(方案1) 名称模式：地名+财富概念 时尚女人街，是财富的诞生地，更是消费的新天地！ 案名：英文名：woman golden land 定位：巩义核心/首席时尚地下商业街 √ 中央街(方案2) 名称模式：区位+时尚概念 时尚的中央，消费的中央，财富的中央 案名：中央尚街 英文名：central up steet 定位：重百前站/门户级时尚地下商业街 × 整体定位 首席时尚地下商业街 人民路商业新生代时尚消费者新天地投资创富者新平台 ◆建议不用地下商场，因为目前涪陵地下商场整体形象较差，经营状况良莠不齐，第一印象不太有利；◆形态而言，“街”的比“商场”人流量更大，人气更足，且自主性强；◆“街”充满了文化与生活的味道。商场人文味道弱，没有生活！ 以时尚主题差异化定位，与相对保持传统和严谨的重百拉开形象差距，与老街