中原：永新木渎项目20100514.pptVIP

配套建议——打造邻里互动的温馨社区 合景的景观很精致，很整体， 然而，精致之外，合景缺少邻里互动，少了大众参与性。 产品再升级，我们建议邻里互动的温馨社区。 本案建议增加娱乐及运动小品； 创造运动文化特色，突出社区各场所的参与性和趣味性，体现社区“邻里” 和谐主题。 产品建议——打造低碳环保社区 合景的智能化做得很到位，然而，世博盛会开幕，全世界都在提倡低碳，绿色。环保社区是未来的一种趋势。 低碳带动生活：绿色景观社区，品牌人文大宅 以品牌为主要导向，选择低碳环保节能的建材 以节能环保的低碳材料、绿色人文景观共同打造健康社区。 社区绿化打造低碳生活 家居低碳材料的选择 低碳品牌建材 进水 调节池 组合式生化处理设备 鼓风机 过滤器 消毒装置 回用 将洗浴、洗衣等生活用水回收，用于： 浇灌绿地 冲洗园区道路 洗车 补充人工水景蒸发掉的水分 中水处理示意图 产品建议——引入智能化产品服务生活 木质垃圾桶、垃圾分类系统、 中水回收系统、太阳能设备。。。 建立环保节约型社区 楼宇智能体系示意图例： 让业主感受到高安全防范系统，打造放心居住理念。 产品建议——低成本产品导入，想在生活之前！ 光纤入户： 将诸如电话三重播放、宽带互联网和电视等多重服务传送给家庭。解除业主众多麻烦 个性化组合会所：动会所、静会所、 泛会所 通过对会所到位的包装形成项目重要特色之一。 会所建议——主题会所，生活为您精心准备 价格推导 6 周边项目存量、去化和价格的对比 131 13000 78 88-240 高层 150 世茂运河城 沧浪 0 10800 （精装） 8套 50、86 高层 4.3万㎡ 今创启园 73 10000 22套 93-127 多层 18万㎡ 中锐山水映象 29 13000 112套 85-140 高层 40万㎡ 新港天都花园 竹园路 板块 19 8000 26套 97-256 多层、花园洋房 12.5万㎡ 姑苏世家 50 9800 16套 86-143 高层 31万㎡ 浙建枫华紫园 88 8400 634套 120-160 高层、小高层 22万㎡ 山水华庭 66.5 8500 11套 76-99 小高层 50万㎡ 诚河新旅城 木渎板块 3.5 20000 （精装） 40套 111-315 高层 9万㎡ 新地国际公寓 3 12000 37套 94-110 小高层、高层 13万m2 国际公馆 狮山路 板块 近两月平均去化（套） 现售均价 最新存量 主力面积 产品类型 项目规模 案名 板块 区域目前在售产品存量不足，竞品楼盘价格区间在9000-13000之间，近两月平均去化量有所降低 世茂运河城13000 湖山新意11000 11000-20000 天都花园 12000 今创启园 9800 枫华紫园 9800 山水华庭 8400 诚河新旅城 8000 新地公寓 20000 上城 9600 10000-13000 9000-13000 山景天下7000 以别墅为主-均价12000 少量公寓7000 区域楼盘价格分布总图 项目周边竞品价格分析 本案处于中低端区域，所在区域价格区间：7000元/平米-11000元/平米 结论： 从市场上看，本案80—89平米面积段户型是类比缺口； 同比本案地段和区域相对劣势，其均价区间应在9500-11000元/平米之间。 代表性竞品热销户型及价格 129 9800 132 101 9800 104 95 9800 97 三房 85 9800 87 82 9800 84 两房 总价（万元） 单价（元/㎡） 面积（㎡） 房型 价格区间 枫华紫园 208 173.66 4室2厅2卫 170 141.37 3室2厅2卫 ?145 120.67 3室2厅1卫 ?107 89.23 2室2厅1卫 12000 面积 房型 价格区间 新港天都花园 枫华紫园均价9800元/ ㎡，热销户型为80多两房和97三房，目前此两种户型已售完。 新港天都花园均价12000元/ ㎡，热销户型为89两房和120三房两种，目前这两类户型也已售完。 在整个片区，中小户型类产品存量较少，且去化快！ 结论：综合考量本案优劣及区域价格、供应量和项目的产品力； 本案挑战价格：11000元/平米 最终定价 营销推广 7 本案推盘节奏 1期 3期 2期 本案推售顺序： 本案按3期推售， 由南向北顺序推售， 具体推售单位以工程进度、认筹销售情况及预售证时间作相应调整！ 本案推盘原则 在新政的影响下，本案一期推盘需保证90平米小户型的比例，保证量的去化； 110左右的户型拉至首次置业范畴，为客群导入“住房乃一次消费，一步到位的思想”，去化难度也不会太大，建议保