基于动态资本市场模型的商品住宅价格实证研究-empirical study on commercial housing price based on dynamic capital market model.docxVIP

第1章绪论1.1论文研究的背景1.1.1我国房地产业的发展历程从1949年到2005年，新中国的房地产和住宅业走过了56个年头，我们先概略回顾一下这个发展历程，这是汕头本地的房地产和住宅产业发展大的背景。从时间上划分，新中国这56年的房地产和住宅产业的发展大致可以分为1953年前、1953-1978年、1979-1986年、1987-1997年和1998年后五个大的发展阶段(谢经荣，2002；曹振良，2002；林增杰，2003)。(1)1953年前阶段这一阶段，由于新中国刚刚成立，所以房地产和住宅产业的发展，基本上还是以沿用原有的市场经济为主，但也明显萌生了把房地产和住宅作为福利产品的向社会主义计划经济过渡的迹象。(2)1953-1978年阶段这一阶段，国家全面实行社会主义计划经济，房地产和住宅不再具有商品属性，而被视为福利产品。城市居民的住宅是由其所在单位，按照国家的“统一计划”和“统一投资”，进行“统一建设”的，房屋竣工后再根据职工工龄、职务、家庭人口等标准“统一分配”，家庭仅象征性地交少量房租，房屋维修、管理也由单位统一负责。由于这一时期指导思想是“先生产后生活”(根据1952-1978年的统计资料显示，政府安排的住宅建设投资仅占同期GDP的0.7%)，加之城镇人口的不断增长，所以这一阶段人们最明显的感受就是，城镇居民住房严重短缺。(3)1979-1986年阶段这一阶段，是早期住房制度改革试验和理论准备阶段，其间发生了改革开放后房地产的第一次开发热潮。房地产和住房制度改革试验始于1979年，并从局部开始，先后有陕西(西安)、广西(南宁、桂林、柳州)、河南(郑州)、吉林(四平)、江苏(常州)、湖北(沙市)等省市参与试验，试验的形式包括全价出售公有住房、补贴出售公房、鼓励个人建房、超标加租、新房新租等。但总体上看，局部房改试验的效果并不太理想，原因除了行政干预外，主要是尚不具备必要的市场条件和配套政策。理论准备开始于对住房是否具有商品属性的讨论。1980年1月号《红旗》杂志刊载苏星《怎样使住宅问题解决得快些?》一文，这是一篇非常具有代表性的文章，文章的发表引起社会广泛关注和此后理论界对这一问题持续的大讨论。经过早期的理论准备和局部房改试验，政府部门初步形成了对于房地产和住房制度改革的基本认识和下一步改革的基本思路。1984年召开的全国六届人民代表大会通过的《政府工作报告》提出:“城镇住宅建设要进一步推进商品化试点，开展房地产经营业务”，从而确定了房地产和住宅业商品化和市场化的基本取向。1986年，国务院正式成立“住房制度改革领导小组”和“领导小组办公室”，从此旨在发展我国房地产和住宅产业的房改进入了我国经济体制改革的序列。(4)1987-1997年阶段这一阶段是住房制度改革的全面推进阶段，其间发生了改革开放后房地产的第二次和第三次开发热潮。1988年1月，国务院召开了第一次全国城镇住房制度改革工作会议，2月出台《国务院关于在全国城镇分期分批推行住房制度改革的实施方案》，提出计划用3至5年的时间在全国城镇分期、分批推进住房制度改革。此后，试点工作便在全国一些大中城市展开，取得了一些经验和成果，最典型的就是1991年5月出台的“上海方案”。“上海方案”的基本框架是“推行公积金、提租发补贴、租房配债券，买房给优惠、建立房委会”。1991年6月7日，国务院以国发(91)30号文件发出《国务院关于积极稳妥地进行城镇住房制度改革的通知》。一个月后，7月16-25日，国务院房改办和建设部房地产司在秦皇岛召开住房制度改革配套改革政策研讨会，主要讨论修改《关于调整公有住房租金的若干规定》和《公有住房出售管理办法》两个行政性房改法规。同年10月7日，第二次全国城镇住房制度改革工作会议召开，会议肯定了上海等城市的做法，确定了租、售、建并举，以租为重点，“贵在起步”的指导思想，标志着全国性的住房制度改革总体方案的形成和全面铺开实施。然而，这一方案在实施中处于两难困境，一方面住房维修、管理及新建成本上升较快，小步提租赶不上物价上涨的速度；另一方面，大步提租又面临着财政、企业以及个人难以承受的问题。在此背景下，1993年11月召开了第三次全国城镇住房制度改革工作会议。这次会议突出的特点就是改变了第二次房改会议确定的思路，代之以“以出售公房为重点，售、租、建并举”的新方案。其原意是通过出售公房来盘活存量、回笼货币减轻通货膨胀压力、引导消费和调整产业结构。但是，这个方案受到了扭曲，导致了全国范围的年终突击售房活动，且售房价格大大低于国家规定的底线。因此，国务院办公厅于12月31日下发了紧急通知，要求各地立即停止售房并冻结一切售房款，至此，房改又陷入困境。为走出困境，1994年7月，在认真总结房改经验的基础上，国务院下发了《国务院关于深化城镇住房制度改革的决