110829天天向上营销策略调整建议.pptVIP

* 天天向上营销策略调整建议 前 言 8月25日我司向贵司领导就项目营销策略做了专场汇报，在项目推货，价格制定等方面达成一致，但就项目营销节奏，蓄客方式、开盘优惠等方面存在异议，需要做深入考究。 一、会议决议 （一）关于项目推货： 9月25日推项目2、3、4号栋，对拆迁户做内部认购， 6、7号栋公开开盘当日全推。 （二）关于项目价格体系制定： 项目使用中间高两头低的层差定价法，从中间分别往高低两头递减，层差50—10元浮动，整体控制在500元以内。 二、调整建议 一、项目重要营销节奏调整建议 9.10日 售楼部开放暨VIP卡全城发售 9.25日 内部认购（针对拆迁户） 10.22日 产品说明会 10.23日 预选房 10.29日 开盘（房交会前） 注：根据预售证发放时间确定VIP卡升级时间，若在9月初，可直接收钱发 卡，若在10月份，可安排在产品说明会后对VIP客户进行升级。 调整说明： 根据我司多年的操盘经验，项目以前制定的营销节骤蓄客时间太短，从9月10日售楼部开放到10月16日项目开盘，仅46天的蓄客周期，所产生的客量不足以支撑项目近300套货量的解筹与去化。 我司建议，项目在9月10售楼部开放当日同步启动售卡，项目开盘推至10月26日（秋交会前），这样既可以拉长项目蓄客、售卡时间，也避免了项目周边楼盘开盘，和秋交会所造成的客户流失。 推广配合： 因为本案受开盘时间限制，须在区域板块的开盘空档期，即10月份开盘，而项目蓄客时间较短，因此在前期媒体投入上需加大力度，打场市场知名度，保证项目足够的人气，为项目开盘提供足量的客量积累与支撑。 前期蓄客交小筹建议： 交200 元小筹，购买价值200元的油卡。 目的为了充筹，不放VIP 优惠，只放区间价。（VIP 优惠升级时确定） 小筹可以优惠总房款2000，但款不退。 蓄客方式：交小筹 二、蓄客方式调整建议 三、VIP卡优惠政策调整建议 在常规操作上，三房和四房的优惠方式基本相同，但是考虑到本案三房、四房面积相差过大，建议各房型优惠政策为： 交2万办卡，两房优惠1万，三房优惠2万，四房优惠3万 （一）优惠的原则 1、建立合理的优惠体系，尽量让每位客户享有同等优惠条件； 2、加速回款签约，加快定购后的及时签约速度； 3、避免银行放款困难，鼓励一次性付款。 四、开盘优惠方式调整建议 四、开盘优惠方式调整建议 （二）优惠方式： VIP优惠：两房总房款优惠10000元，三房优惠20000元，四房优惠30000元 小筹客户优惠：总房款2000元 付款优惠：一次性付款优惠10000元，按揭无折扣 （三）优惠计算： 二房平均面积：75平米 一次性客户： （VIP优惠10000+小筹优惠2000+一次性付款优惠10000)/75=293元/平米 按揭客户： （VIP优惠10000+小筹优惠2000）/75=160元/平米 四、开盘优惠方式调整建议 （三）优惠计算： 三房平均面积：105平米 一次性客户： （VIP优惠20000+小筹优惠2000+一次性付款优惠10000)/105=305元/平米 按揭客户： （VIP优惠20000+小筹优惠2000）/105=210元/平米 四、开盘优惠方式调整建议 *