房地产估价师房地产开发经营与管理考前辅导精讲班过关必看.docxVIP

第一章 房地产投资与?投资风险一、本讲考点1．短期投资和长?期投资、直接投资和间?接投资的优缺?点。2．房地产投资按?经济活动类型?划分和按物业?类型划分是重?要考点。3．房地产投资的?八个特性是本?章必考考点。其中，适于进行长期?投资的房地产?投资特性在2?003、2008、2009、2011年以?单选题、多选题的形式?出现；房地产投资存?在效益外溢和?转移的特性，在2009、2005和2?003年都以?单选题的形式?出现。4．注意区分经济?寿命和自然寿?命的概念，是2003年?、2009、2012年考?点。二、内容讲解第一节 投资与房地产?投资一、投资概述（一）投资的概念投资是指经济?主体（个人或单位）以获得未来资?金增值或收益?为目的，预先垫付一定?量的资金或实?物，经营某项事业?的经济行为。在商品经济中?，投资是普遍存?在的经济现象?。（二）投资的分类投资活动非常?复杂，可以从不同的?角度进行分类?。投资的几种主?要分类如下：1．短期投资和长?期投资（考点）（2004、2006、2007、2008、2010、2011年考?点，考试类型为单?选、多选和判断）按投资期限或?投资回收期长?短，可将投资分为?短期投资和长?期投资。预期在短期（通常是一年内?）能收回的投资?，属于短期投资?。长期投资是指?投资期限在一?年以上的投资?。一般说来，短期投资资金?周转快，流动性好，风险相对较小?，但收益率也较?低。长期投资回收?期长，短期变现能力?较差，风险较高，但长期的盈利?能力强。选择短期投资?还是长期投资?，主要取决于投?资者的投资偏?好。【2010年试?题】一般来说，与长期投资相?比，短期投资（）。A．风险较大B．收益率较高C．流动性较好D．投资回收期较?长答案：C2．直接投资和间?接投资按投资人能否?直接控制其投?资资金，可将投资分为?直接投资和间?接投资。直接投资的特?点是资金所有?者和资金使用?者为同一个人?或机构。间接投资主要?是指投资人以?购买外国或本?国股票、债券等金融资?产的方式所进?行的投资。投资人按规定?获取红利或股?息，但一般不能直?接干预和有效?控制其投资资?金的运用状况?。间接投资的主?要特点是资金?所有者和资金?使用者分离，在资产的经营?管理上不直接?体现投资人的?意志。3．金融投资和实?物投资按投资对象存?在形式的不同?，可将投资分为?金融投资和实?物投资。金融投资是指?投资者为获取?预期收益，预先垫付货币?以形成金融资?产的经济行为?。实物投资是指?投资者为获取?预期收益或经?营某项事业，预先垫付货币?或其他资源（有形资产或无?形资产）以形成实物资?产的经济行为?。实物投资大致?可分为固定资?产投资、流动资产投资?等。金融投资与实?物投资的主要?区别在于：前者以最终获?得金融资产为?目的，后者通过投资?直接实现社会?积累。4．生产性投资和?非生产性投资?按投资的经济?用途，可将投资分为?生产性投资和?非生产性投资?。生产性投资是?指投入到生产?、建筑等物质生?产领域，形成各种类型?的生产性企业?资产的投资。它一般又分为?固定资产投资?和流动资产投?资。生产性投资通?过循环和周转?，不仅能收回投?资，而且能实现投?资的增值和积?累。非生产性投资?是指投入到非?物质生产领域?，形成各种类型?的非生产性资?产的投资。其中，对学校、政府办公楼、国防工程、社会福利设施?等的投资不能?收回，是纯消费投资?，其再投资依靠?社会积累。此外，投资还可以按?照国内投资和?国际投资等多?种方式进行分?类。房地产投资领?域几乎涉及到?了各种投资形?式，尤其是房地产?金融的不断创?新与发展，使得传统上不?适合在房地产?投资领域使用?的短期投资、间接投资和金?融投资形式越?来越得到普遍?的应用。（三）投资的特性（1）投资是一种经?济行为。从静态的角度?来说，投资是现在垫?支一定量的资?金；从动态的角度?来说，投资则是为了?获得未来收益?的经济行为。（2）投资具有时间?性。即投入的价值?或牺牲的消费?是现在的，而获得的价值?或消费是将来?的，也就是说，从现在支出到?将来获得收益?，总要经过一定?的间隔，表明投资是一?个行为过程。一般来说，这个过程越长?，未来收益的获?得越不稳定，风险就越大。（3）投资目的是获?取收益。投资活动是以?牺牲现在价值?为手段，以赚取未来价?值为目标。未来价值超过?现在价值，投资者方能得?到正收益。投资收益可以?是利润、利息、股息等各种形?式的收入，可以是资本利?得，也可以是资本?金增值，还可以是各种?资产或权利。（4）投资具有风险?性。现在投入的价?值是确定的，而未来可能获?得的收益是不?确定的，这种收益的不?确定性即为投?资风险。（四）投资的作用1．投资是一个国?家经济增长的?基本推动力2．投