购物中心招商的类型.pptVIP

购物中心招商的类型 目录 按照招商順序劃分的招商類型 按照商家開店模式劃分的招商類型 按照招商策略劃分的招商類型 按照商家招商的用途劃分的招商類型 按照商家租金計算方式劃分的招商類型 按照招商順序劃分的招商類型 開發前期招商 定義：指購物中心開發商在項目市場定位、規劃設計期間就需要對主力商家和娛樂體驗商家的招商。 進行先期招商的原因： 因主力商家及體驗娛樂商家有不同技術要求，在規劃設計階段需要針對性解決商家的需求； 主力店的經營模式、檔次等將直接影響項目的檔次和未來定位的形成；且沒有主力店的進駐，定位就很難形成 主力店商家的招商對其他店鋪的招商有極大的促進作用，不僅有利於租金的提升； 開發前期招商有利於降低投資商的投資風險和開發商的開發風險。 開發中期招商 定義：為了推動整個項目的招商，按照項目的市場定位進行的有選擇的、品牌商家的招商。 开发中期招商的核心：在於根據市場定位進行的有選擇的品牌商家的招商。 值得注意的：在確定招商目標的時候，應對項目定位做針對性研究，切勿盲目招商，影響項目定位和租金提升以及招商效率。 開業招商 定義：為了項目順利開業所進行的針對大批中小商家的招商工作。 核心特點：針對大批中小商家的招商，和開發前期招商、開發中期招商的對象有顯著的區別即實現租金的最大化和招商時間的最短化。 特別強調的：通過虛飾性招商，適當的補貼一定數量的品牌商家，促成其他小商家快速進駐。 開業後的招商 定義：也可以成為“補充性招商”、“招商調整”及“二次定位性質的二次招商”，在項目開業後進行的招商工作或根據項目定位是否進一步調整。 招商調整是所有購物中心都必須面臨的問題，只有經過循序漸進的招商調整，最終才能達到預期的招商組合，明確項目的市場定位。 小結：有助於開發商清晰思路，對招商的輕重緩急和商家的價值關係作出準確的判斷，既符合開發建設的需要，又符合租金和商鋪售價的最大化的需要。如果操作順序顛倒，招商結果、效率都會受到很大的影響，甚至無法完成招商工作。 按照商家開店模式劃分的招商類型 直營店招商 加盟店招商（中小性商戶） 投資性商家招商（體驗、娛樂商戶） 投資性商家又可以分為： 開發商現金投資方式 第三方投資方式 開發商以商業面積作為固定資產出資 小結：有助於開發商依據開發策略制定招商策略。“知己知彼百戰不殆”，對大規模商業面積進行招商需要考慮方式方法，需要用巧力，不能盲目操作。 按照招商策略劃分的招商類型 注重搶佔戰略制高點，把制高點視為“品牌價值”。 可分為： 戰略性招商：通過項目制高點的打造所產生的對商家、管理商價值的帶動； 戰術性招商：即常規招商。 按照商家招商的用途劃分的招商類型 自營性招商 批租性招商（需要開發商有著正確的心態） 混合型招商 小結：通過對有品牌知名度商家的低價批租性招商或混合性招商可提升項目的價值，把最大利益放在自營性招商的商家身上，是完全符合價值規律的。值得注意：沒有直營的品牌商家的長期帶動力，項目的穩定性也比較差，需關注批租性招商商家的品牌管理能力。 按照商家租金計算方式劃分的招商類型 扣點租金 固定租金 保底租金+扣點 需要注意：瞭解不同業態、不同品牌的租金方式。如電影院採取流水倒扣的方式比較多，一般10-15%左右。