宜兴宁宜置业别墅项目整体定位及开发思路(评审版).ppt

;*;项目市场机会挖掘;经济发达三线城市，政府机关集中的城市高端区域，有较好的生态资源支撑，大规模、低容积率项目;项目资源盘点;宜兴市场别墅楼盘扫描;;地下室 ;项目市场机会挖掘;世联理解;问题解析;项目市场机会挖掘;东氿板块： 城市发展主方向;借鉴点一：现场展示——以近200米的看楼动线串联会所、泳池、草坪、组团、样板房，价值点彰显，强烈的现场感知打动客户;借鉴点二：样板段布置——以公共园林、组团空间、样板楼结合，制造生活场景，客户体验感强；同时让渡一部分私人空间形成组团共享空间;借鉴点三：会所——目前宜兴唯一3000平米大规模别墅会所，提升整个产品价值平台，定位高端别墅;借鉴点四：产品设计——南加州建筑风格，以鲜明的建筑立面体现项目品质、涂料、陶板、文化石的利用体现立面变化细节，风格明显;借鉴点五：产品打造——中规中距的户型设计，唯一亮点在与3.3米层高的采光较好的地下室。其卧室与客厅的舒适度欠佳;东氿一号对本项目操作的启示;项目成功借鉴点：现场感知、附加值赠送;中堂对本项目操作的启示;定位错位——资源价值未最大化利用，高层阻断别墅联系；营销手段欠缺——缺乏展示于现场感知，营销力度不高;荷兰岛对本项目操作的启示;产品品质差——产品力打造弱，一、二期产品设计有落差感；营销组织不力——缺乏现场感知，销售态度差;中星湖滨城对本项目操作的启示;竞争项目借鉴及客户置业习惯分析;项目市场机会挖掘;案例借鉴;龙湖滟澜山：位于上海西南大佘山板块，高地价产品，资源优势不明显，但通过规划创新、营销凸显社区价值和产品力成功成为上海别墅物业销售冠军;规划创新之自我造景：社区整体推坡，形成3米高人造坡地，带来上海罕见的坡地艺墅生活;规划创新之自我堆坡：通过堆坡抬高原始地坪，完全人车分流，节地面道路用地，加大建设面积，同时通过五层植被隔绝，弱化私密性差的问题;佘山下，蔷薇与银杏的溪谷;营销凸显社区价值之生活场景：样板段展示和生活场景演绎营销主题，社区价值凸显，以生活方式为卖点成功给予客户体验;产品力之空间感和专属感：由于地面用地紧张，横向空间感局促，因此通过竖向空间的打造，下沉式庭院、4.3米层高采光地下室、夹层等打造空间感；同时立面细节的变化，给予客户专属感;产品力之高赠送：用地紧张带来的私家花园面积减少，通过夹层、地下室等竖向空间的赠送，促进客户成交;龙湖滟澜山借鉴总结：;案例借鉴;麓山国际：位于成都南部华阳板块，创造性利用高尔夫与山地，营造欧洲别样小镇，通过前瞻性的规划理念、营销前置、持续价值点打造形成持续热销的大规模项目;前瞻性的规划理念：总规阶段以高尔夫、商业风情小镇作为规划核心，以公共配套为点，通过道路形成规划骨架；分期开发时，针对市场选择合适组团进行详细规划，确保组团的规划和产品符合当期市场;营销概念前置，不仅有高尔夫的“形”，更竭力传达高尔夫的“神”，倡导高尔夫的生活方式和文化；项目经过6年的开发，已经成为西南首席高尔夫赛事举办场所，将资源依托转化为商业机会;营销概念前置，房地产开发与社区品牌推广同时进行，相辅相成;持续价值点打造，首期以高端产品亮相，树立项目形象，借配套或产品、资源持续形成价值点，后期以项目的高形象、成熟社区为价值点，始终保持市场关注度;麓山国际借鉴总结：;案例借鉴;中信山语湖：位于广州与佛山交接处，其山体资源丰富、高尔夫、湖景资源因地制宜的打造不同产品类型形成组团值得借鉴;因地制宜打造组团之高尔夫：依托高尔夫资源，打造大独栋产品;因地制宜打造组团之山景：私密性最佳，排布高价值产品，充分利用地势;中信山语湖借鉴总结：;项目整体开发 核心价值主张贯穿规划、产品、营销，以完整的社区形象和生活方式形成客户认知； 天然资源与再造资源形成项目核心价值，建立资源+产品的产品序列，形成各期价值点； 竖向空间及山体利用等技术细节，打造另类别墅空间，创造别样的居住感受;项目市场机会挖掘;以贵族生活方式打造形成核心价值;*;*;*;一个富豪的成功只需要一个晚上,而一个贵族的产生则需要三代 真正的贵族，是财富，更是一种气质，是骨子里的骄傲； 贵族面对奢侈品，是欣赏、是游戏、是一种不需要特意宣扬但却无处不在的态度； 真正的贵族，需要有一颗优雅的心脏，有从容的内在； 真正的贵族，对于金钱，从来没有概念，他们从小学着怎么花钱…… ;;项目打造顶级别墅社区，搭建全新的专属于贵族的价值体系;“贵”的演变;价值提炼：积累的财富，是为了贵族般的生活;*;价值提炼：和谐的家庭，是生活的重心;价值提炼：仁者乐山，智者乐水，一切乐趣在于山水之间;*;客户特征1——来源及职业：宜兴别墅市场客户以政府、企业高管和私营业主为主；本地客户居多，主要来自周边富裕乡镇;客户特征2—重视圈层交际，买房有跟风心里，喜欢扎堆;“宜兴市场很不规范，买房子都想找关系，公寓90%，