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收益法在房地产估价中的应用 　　摘 要: 收益法是房地产估价三种常用方法之一。这种方法有其特定的理论依据、适用范围及条件、参数确定、结果可靠性影响因素等,本文在分析收益法理论依据、适用范围及条件的基础之上,总结了收益法评估房地产价格存在的问题,并提出了相应的解决对策。 　　关键词: 房地产估价 收益法 应用 　　 　　收益法又称收益还原法、收益资本化法,是预测估价对象的未来收益,然后将其转换为价值,以此求取估价对象的客观合理价格或价值的方法。收益法的本质是以房地产的预期收益能力为导向求取估价对象的价值。采用收益法得出的价格通常称为收益价格。 　　1.收益法的概念和理论依据 　　收益法是预测估价对象的未来收益,然后将其转换为价值,以此求取估价对象的客观合理价格或价值的方法。收益法的本质是以房地产的预期收益能力为导向求取估价对象的价值。 　　收益法是基于预测未来的收益来测算房地产的价格,也就是说它考虑的是未来的因素而不是过去的因素,因此收益法应遵循预期原理。具体来说,估价人员评估房地产当前的价值是基于房地产未来所能带来的收益或者带来的满足、乐趣等来预测,而不是基于房地产的历史价格、开发建设它所花费的成本,或者过去的房地产市场状况。 　　2.收益法的适用的对象和条件 　　由于收益法是将估价对象未来收益转换为价值的一种方法,因此收益法适合有收益或潜在收益的房地产估价,如商场、宾馆、写字楼、店面、仓库等的评估。另外,运用收益法评估时,估价对象未来的收益和风险是可以用货币来衡量的,只有这样才能将估价对象未来的收益转换为价值。 　　3.运用收益法评估房地产价格存在的问题 　　收益法评估房地产的价格是建立在一些对未来的假设参数上的。由于收益法需要预测未来房地产的收益及费用,而且要对收益所承担的风险进行度量,以及受房地产市场发展变化和社会经济条件各个方面因素的影响,其结果受主观判断和未来不可预见因素的影响比较大,因此收益法的应用,需要比较发达和成熟的资本市场,需要评估人员具有更加精湛的专业知识。然而,收益法在我国的评估理论和实践中都有薄弱地方,收益法的推广在理论和实践中都遇到了一些问题,如适用范围的局限性、评估实践中各种参数选取的困难性、特定假设和持续经营的限制性、估价人员技术水平的有限性、房地产市场的不成熟和不发达性等。总之,运用收益法评估房地产的价格主要存在以下几个方面的问题。 　　3.1参数确定比较困难。 　　就收益法而言,未来各年净收益、折现率和收益年限的确定对评估结果影响较大。 　　3.1.1年净收益的确定。 　　净收益是指由潜在毛收入扣除空置等造成的收入损失和合理运营费用后得到的归属于房地产的收益。净收益估价中采用的潜在毛收入、有效毛收入、运营费用或者净收益,除了有租约限制的以外,都应采用正常客观的数据,而不是实际的数据,并通常以年度计。另外,净收益既包括有形收益,又包括无形收益。 　　净收益的测算途径有两种:一是基于租赁收入测算净收益,如存在大量租赁实例的商业店面、写字楼、公寓、普通住宅等房地产;二是基于营业收入测算净收益,如歌舞厅、咖啡厅、宾馆、酒店等房地产。不管哪种方法测算,收益法考虑的都是未来收益,不是房地产的过去、现在的收益。而房地产之所以有价值,归根结底是因为房地产能给持有者带来未来收益,因此未来收益是房地产价值的源泉。未来收益有两个显著特点:一是未来收益是未来年份产生的,而不是过去或现在产生的;二是未来收益一般是不确定的,有的甚至波动性很大,几乎不能正确确定其数值大小。因为房地产市场不发达和不成熟,评估人员专业知识不精湛,所以年净收益确定比较困难。 　　3.1.2资本化率的确定。 　　资本化率是将房地产的净收益折现为估价时点该房地产的收益率。在确定资本化率时,是取房地产行业的平均投资收益率还是取全社会的平均投资收益率?是取该区域房地产投资者的平均投资收益率还是取特定投资者的投资收益率?不同的评估目的可能从不同的角度来确定资本化率,而评估结果对资本化率具有高度敏感性,因此估价人员在确定资本化率时一定要慎重。 　　求取资本化率常用的方法有市场提取法和累加法。市场提取法是搜集同一市场上三宗以上类似房地产的价格、净收益等资料,选用相应的资本化率公式,反求出资本化率。运用市场提取法求取资本化率时,评估人员往往简单地按公式r=A/V来求取,忽略了房地产收益年限为有限年。运用市场提取法求取资本化率,准确来说是采用试错法和线性内插法求取各比较案例的资本化率,然后采用三个可比实例资本化率的简单算术平均数作为市场提取法求取资本化率的结果。累加法是将资本化率视为安全利率和风险调值两大部分,然后分别求出每一部分,再将它们相加。因为房地产市场不稳定,所以估价人员比较难确定风险调值。 　　3.1.3收益年