浅谈房地产业税收流失现象与治理对策.docVIP

浅谈房地产业的税收流失现象与治理对策 　　摘 要：房地产是我国的朝阳产业，是我国税收的主要来源之一，然而，随着我国经济的飞速发展，房地产业出现了许多新情况，使税政适时应变较少，税收流失加大，影响了宏观调控。因此，本文通过分析房地产税收流失现象的产生原因提出治理对策，以期通过本文的阐述有效提出税收监管人员的业务素质，提升房地产税收征管水平。 　　关键词：房地产业；税收征管；税收流失 　　中图分类号：F812.7 文献标识码：B 文章编号：1009-9166（2011）011(C)-0243-02 　　 　　一、房地产业税收流失的原因 　　（一）房地产企业利用行业特殊性偷选税款是房地产税收流失的直接原因 　　房地产企业开发环节多，时间过长，流动性大，成本核算方法复杂，监督难，房地产产品销售方式又多种多样，取得收入方式灵活。纳税人利用行业的以上特点，想方设法虚增成本、隐匿收入???达到偷逃税款的目的。主要表现为： 　　1、利用特殊的开发方式偷逃税款房地产的开发形式多种多样，针对不同的开发形式，政策规定及执行方式和力度上存在差异，给房地产企业偷逃税留下了可乘之机。主要表现在：一是以经济适用房为名，利用减免税政策偷税；二是采取虚假立项，造成“委托开发”的假象，逃避销售不动产有关税金；三是自建房产销售后，不申报缴纳建安环节的税金；四是回迁房部分不按销售不动产缴纳相关税费。2、开发环节成本核算混乱，房地产企业趁乱“混水摸鱼”。一是利用虚假购货发票，虚列建筑开发成本；二是借支付拆迁安置费之名，大肆以白条虚列拆迁安置费。房地产企业的拆迁安置费大部分是支付给了个人，无法提供合法的发票或收据给房地产企业。这也为房地产企业虚列开发成本提供了便利。三是不分项目设立成本明细，造成项目成本计算混乱，使成本无法在完工项目和在建项目中合理分摊；四是不按期结算项目成本。有的企业滚动开发，虽然房屋已全部售完，但迟迟不进行工程结算，不结转收入，成本也不及时结转，不能真实反映企业盈亏情况，影响企业所得税正确、及时、足额缴纳。 　　（二）房地产税收征管、监控不到位是税收流失的间接原因 　　1、税收源头管理困难、税收有效管理滞后。通常开发一个房地产项目，必须经过规划、国土、房管、财政、建设等多个行政部门的审批、许可与监督。由于没有建立有效的信息交换制度，这些行政部门掌握的房地产开发信息难以共享。房地产开发项目的土地购置、项目立项和施工许可等信息，都是在税务管理和纳税申报事项之前发生的，由于目前对房地产业的社会化综合协调管理水平尚处于较低层次，这些重要的涉税信息不能有效实现部门共享和信息互换，客观上导致了税收源头管理困难的实际问题。房地产开发过程中，其他部门对房地产开发的管理基本上都是事前管理，审批手续不办理，前期费用不交齐，房地产就不能开发，企业追求利润的目标就无法实现，而税务部门的管理是一种事后管理，现行税收政策是在房地产开发企业发生了销售收入时，才对确定收入时间、成本扣除及成本分摊作了相应的规定的，税务机关征管是一种事后介入。税务部门的管理所处的阶段和时限决定了其虽然是依法管理但力度却弱化于其他部门的管理。一些许可的办理及成本费用的支付都是在税务管理和纳税申报事项前发生的，税务机关不能有效监控、不能准确掌握房地产开发企业在房地产开发过程中形成的成本费用信息。2、房地产税税种多。税源的可变性和流动性较大。税收征收难。首先，在房地产业的链条中，从土地使用权的出让到房地产的开发、转让、保有等诸环节涉及的营业税、企业所得税、土地增值税等1O多种税种，由于房地产税税种多，各税种的征收环节和计税依据各不相同，征收机关不同，征收难度大。其次，房地产企业开发多为跨年度、跨地域滚动开发，税源的可变性和流动性较大，税源控管难。第三，税务工作人员对房地产企业经营特点、会计核算不熟悉，再加上纳税人会计核算复杂，加大了税收机关征收稽查的难度。 　　二、房地产业税收流失现象的治理对策 　　针对上述问题，税务、审计部门及有关部门应加强协调，采取有效对策，加强和完善房地产税收控管的办法和措施，防止税款流失。 　　（一）加大税收执法力度。削弱税务部门滞留税款的内在动因 　　1、科学设计收入计划指标。当前税收收入计划大多以每年按比例递增的方式下达，并参照CDP的增长幅度，力求实现税收收入与GDP同步增长。但是从客观上来看，GDP并不是经济的全部，更不是税源的全部。真正能描述经济全貌的，除了GDP之外，还涉及其他经济总量，如就业水平、居民收入与储蓄、货币供应量与物价、资本市场、社会保障与环境等绝对额总量指标以及经济结构和效益或效率等相对数指标。这些指标中许多都对税收有显著性的影响。因此在目前税收计划尚不能完全取消的情况下，退而求其次地制定税收收入计划时，不能过分依赖税收与GD