济南市粟山路地块市场调研报告汇.ppt

药山片区未来土地供应情况—— 土地市场分析 土地市场分析 土地市场分析 土地市场分析 土地市场分析 土地市场分析 土地市场分析 土地市场分析 土地市场分析 土地市场分析 土地市场分析 THE END, THANKS! * * * * * * * * * * * * * * * * * * * 地块周边未来主要竞争项目 本案 绿地项目 北大 资源 项目 本地块周边目前已确定的大型地产项目主要有两个： 绿地集团泺口片区改造项目 本项目占地约3156亩，将形成建筑面积约690万㎡的大型城市综合体。其中住宅建筑面积约563万㎡，目前本片区有约86亩土地已出让给绿地集团。 北大资源的徐李片区改造项目 本项目占地约1044亩，总建筑面积约375万㎡，其中住宅建筑面积约250万㎡。 这两个竞争地块开发商均是以熟化投资人的方式介入，目前已进入拆迁和方案设计阶段，在未来这两个项目将成为本项目最主要的竞争对手。 片区特征 小结—— 药山及周边片区整体以工业、物流、现代商贸批发业为主，从业人员多为外来人员，呈现出比较典型的刚需市场特征。 片区内整体环境较差，居住品质不高，但人口密集，需求量大。 片区内目前处于价格洼地，但大交通环境理想，未来可能以绿地滨河国际城为主导，片区内的价值将在未来逐步得以体现。 药山片区面临“城中村”改造的土地供应集中区，未来区域内市场竞争将会非常激烈。 对于本地块未来潜在的目标市场，主要从三个方面进行研判： 城市规划及片区定位决定的 目标市场特质 1 客户置业特征及问卷 需求分析 3 目标客户来源及定位 2 片区目标市场研究 片区市场特质——城市规划“一城两区”结构，各功能定位迥异,决定未来房地产多核发展，各片区独立消化为主，封闭型市场特质明显。 本案所在的商品 市场商贸片区 西区 西城区与东部跨度很大，本案所在片区定位商品市场商贸片区，结合区域固有的不良认知，无法与高端取得联系，非城市主流所向。因此，主力市场靠片区独立消化的局面短时间内不会改变。 美里湖 匡山 泺口 堤口 中心城空间结构为“一城两区即主城区西部城区和东部城区。 关键词： 封闭型市场 蓝翔路 本案所在 片区目标市场研究 市场拓宽机会——区域价值存在重新定义机会的“形象导入” 火车站、公交枢纽站、长途汽车站 本案 7.5 KM 二环西路 火车站 大明湖 11KM 距高铁站7KM 二环北路 北园高架 区域未来通过二环西路与其他快速交通线连接 通过无影山路高架可直达泉城广场 随着小清河改造工程完成，两侧的道路状况会更加完善 随着时间的推移、配套完善，将大大缩短客户的心理距离，后续助力明显，市场接受度提升。 关键影响： 缩短心理距离 改变固有认知 片区目标市场研究 市场拓宽机会——区域配套逐步完善的“配套导入”。 药山片区的总体布局概括为“两区、两带、一廊、多组团”。 “两区”即以兴业路为界，整体上形成布局、功能相对集中的两大片区：工业区和居住区。“两带”即黄河生态带和小清河游憩绿带。“一廊”指连通南北滨水空间的药山、粟山、北马鞍山自然生态廊道。 “多组团”为：工业区由三个组团组成，药山产业组团、东沙王物组团、民营工业组团；居住区由六个组团组成，新徐居住组团、小鲁商业居住综合组团、药山居住组团、北马鞍山居住组团、美里居住组团、大魏居住组团。 药山区 药山片区“两区、两带、一廊、多组团”布局，随众多居住组团的兴起，周边文教体及相关商业配套的逐步完善。将改变人口属性，增强外来人口吸纳力，提升人口密度，拓宽潜在市场。 片区目标市场研究 市场拓宽机会——房地产价值洼地的“价差导入” 奥体文博 片区建设 高新区城市 功能强化 唐冶新城 建设 西客站 片区建设 北园大街、小清河沿线改造 中疏战略 旧城改造 美里湖 匡山 泺口 堤口 受城市带状东西走向影响，东部已形成金融、商务、高端住宅片区。未来刚性需求主力供应片区集中在西、西北与北部。本案目前区域房地产市场空白。 “价值洼地”有机会获取城市驱赶外溢刚需客户及资产持有型投机或投资客。其中以就近泺口和堤口板块为主力。 片区目标市场研究 片区市场威胁——小产权房的存在与落户政策的限制，一定程度上将分流和制约本土从事商贸个体及打工的外地客户。 房价高企、“限购令”政策助推了小产权房的市场，短时间内不可能杜绝，但是，未构成严格法律意义上的小产权房绝非主流。 见后 〈客户问卷抽样调查〉 片区目标市场研究 目标客户来源：区域属性变化导致客户变化。以地块所在东沙片区为原点，药山片区工业园区企业、工厂、学校为主力，辐射泺口与堤口。 土地属性 变化提升 影响 交通属性 供求属性 配套属性 产业属性 人口属性 西二环