绍兴市商业地产市场调查分析汇.doc

绍兴市商业地产市场研究.doc * 绍兴市商业地产市场调查分析 世茂集团商业地产部 2005.3 一、绍兴市商业整体情况介绍 1 （一）、现状 1 （二）、动向 3 二、绍兴市各主要商业业态分析 4 1、百货 4 2、超市便利店 5 3、大卖场 5 4、专业店 6 5、餐饮业 7 三、绍兴市商业地产整体分析 7 1、现状 7 2、开发情况 9 四、绍兴市商业地产区域情况分析 10 1、古城区板块 10 2、袍江板块 11 3、绍兴生态产业园板块 11 五、典型案例 12 （一）、国际广场 12 （二）、国际摩尔城 14 （三）、财富中心 15 （三）、世纪广场 16 （四）、府山乐购 17 六、地块分析 18 一、绍兴市商业整体情况介绍 （一）、现状 绍兴市位于经济富庶的浙江省的北部，2004年全市、市区人均GDP同时超过3万元。其中全市人均GDP为30254元、市区人均GDP为35753元，分别折合3655美元和4320美元，各比上年增长15.2和15.6%。人均GDP已达到2003年所定的绍兴市全面小康标准3500美元，比预期提前一年。 虽然发展比较迅速，但绍兴市商业发展还存在着许多问题： 一是商贸服务业发展总体上相对滞后，与周边城市相比有较大差距。从目前来看，当地消费主要集中在生活用品的购买上，而更高层次的高档消费以及休闲娱乐消费则是严重不足，说明当地居民的消费水平还处在一个较低的水平，与其的经济发展水平不相适应，这一方面是由于当地缺乏一些高水平的商业业态和设施，也跟当地保守的消费观念有很大的关系。这从当地民间资本非常充足，而消费总量却增加缓慢的情况一致。由于浙江人具有较强的投资理念，当地人把资本大都投向了一些房地产等投资产品，而较少用于消费。这跟绍兴市兴旺的房地产投资市场，却只拥有较低的消费水平相适应。同时由于城市相对于周边的宁波杭州较小，而且现代交通使得绍兴与它们之间的距离缩短，消费能量被分流，使得绍兴的商业处于比较尴尬的境地。 二是由于商业固有的分散性、低门槛、规模小，制约了产业的发展；虽然有着较为浓厚的商业传统，但绍兴当地商业除了几家老字号之外，大部门都以独立分散经营的店铺为主，因此商家规模普遍较小。一些较大的大型商业企业也是当地的国有商业流通企业改制而来，目前也只限于本地区的发展。因此从目前绍兴的参与市场主体来看实力不足，也难以提高绍兴市整体的商业水平和效率，但可寄希望于外来商业企业。 三是整体层次不高，市区尚缺乏规模较大、设施现代、功能完好的大型购物中心，新型业务偏少，比重偏低。从最能体现商业消费水平的高档商品的消费来看，目前这类商品较少进驻绍兴，使得当地高档消费能力外流，居民更多的是去附近的杭州和上海消费。缺乏大型休闲购物中心一直制约着绍兴商业的发展，同时也造成大量消费群外流。要留住绍兴人赴杭购物的脚步，商业中心的开发是先决条件。（二）、动向 随着绍兴向百万人口大城市目标不断迈进解放南路85号Aquascutum、Ports、BOSS、dunhill Dunhill、麦当劳、STARBUCKS、 化妆品、珠宝 化妆品、珠宝 化妆品、珠宝 食品、百货、手机、电脑、数码产品、精品小家电、工艺品、药品等，并设有羊绒衫专柜和必胜客餐厅化妆品、黄金珠宝、饰品、钟表、各式箱包、男女皮鞋职业女装、淑女装、休闲装、精品内衣Ochirly、she’s、fornari、JACEA 电器、通讯产品 床上用品 床上用品 男士职业装、休闲装运动休闲、儿童用具、床上用品及办公用品系列，儿童娱乐天地2、超市便利店 　近年来，“好又多”、“家友”、“乐客多”等大卖场的，对本土超市构成了很大的竞争压力。在此形势下，绍兴连锁超市开始里弄小巷。有利于低成本运作，并以低价吸引顾客，与大超市。但绍兴连锁超市的各自的特色和个性尚不足，错位经营不突出，价格战使超市的利润不断被摊薄。千客隆 大卖场是现在商业物流发展到一定阶段的产物，当地的供销超市于2002年首先布局绍兴，然后外地和外资零售企业也逐渐进入。自从外资企业好又多在2003年首先进驻绍兴之后，其他一些世界零售巨头在完成一线城市布局之后多次考察绍兴，并最终达成投资意向。目前乐客多、易初莲花、麦德龙等已经完成选址工作，在今年之内就会开张营业。这些都表明商家对绍兴的消费者具有较好的消费潜力和成熟的消费理念的认同，也使得绍兴市零售市场的竞争因此加剧。 卖场名称 地理位置 面积 目前绍兴店数 目前经营情况 好又多 越都店 金时代店 5600 2 好 乐客多 环城东路1868号、鲁迅东路与环城东路路口 　据估计，去年整个市区的家电销售量约为６个亿绍兴