绿怡居项目营销策划报告汇.doc

麒龙溪园策划报告(改稿).doc * 贵阳市麒龙溪园 -----绿怡居 项 目 营 销 策 划 报 告 金地（集团）置业公司 2001年10月8日 目录 第一部分：贵阳概况及房地产市场分析 一、贵阳市概述 二、贵阳市房地产概况及分析 1、贵阳市房地产市场的供给 2、贵阳市房地产市场的需求状况及分析 3、贵阳市几大住宅区域市场综合素质分析 三、花溪概况 1、花溪区概述 2、花溪区房地产现状分析 四、贵阳市在售楼盘分析 1、贵阳市在售楼盘调研 2、在售重点楼盘统计分析 第二部分：麒龙溪园项目分析 一、项目现状 二、项目优劣势分析 三、项目与其它重点楼盘的比较 第三部分：麒龙溪园项目定位 一、形象定位 二、价格定位 三、客户定位 第四部分：营销策略 一、开售时机： 二、售前准备 1、售楼处 2、样板房 ⅰ、样板房设置主要考虑因素 ⅱ、样板房设计制作要求 3、标识系统的规划与运用 4、销售资料的采用及制作 5、整体包装策略设定 6、导视系统 ⅰ、外墙与围板 ⅱ、户外广告 ⅲ、指示牌 三、产品的替代竞争 四、项目后期的延续性建议 五、户型设计注重整体均好性与景观优越性 六、施工进度及管理建议 七、关于物业管理 第五部分：宣传方案 一、媒体 二、媒体组合 三、广告的诉求点、表现方式及广告语 1、诉求点 2、表现形式 3、广告语 四、广告投放策略 五、广告预算及分配 六、效果评估 七、广告的整体实施计划 第六部分：项目整体推广方案 一、入市策略 二、阶段销售工作安排 三、控盘策略 四、促销策略 1、促销策划步骤及内容 2、促销手法 五、公关策略 六、尾盘应对策略 1、尾盘的原因 2、项目围盘预测 3、尾盘的销售 第一部分：贵阳市房地产市场概况 一、贵阳市概况 1、基本概况： ★ 名称来源：中国古代以山北为阴，山南为阳。“贵阳”因城区位于境内贵山之南而得名。古代贵阳盛产竹子，许多地方以竹命名，因“竹”与“筑”谐音，故贵阳简称“筑”。 贵阳市由于环山依水、林树成荫，故又名“林城”。贵阳属亚热带湿润温和型气候。夏无酷暑，冬无严寒，阳光充足，雨水充沛。空气不干燥，四季无风沙，年平均气温在15.3摄氏度左右。其中，最热的七月下旬平均气温为24摄氏度;最冷的一月上旬,平均气温是4.6摄氏度。宜人的气候是贵阳的骄傲,博得了“上有天堂,下有苏杭,气候宜人数贵阳”之誉。 ★ 地理位置：贵阳市位于中国西南云贵高原东部，是贵州省省会。全省政治、经济和文化中心。地处东经１０６o０７′－－１０７o１７′，北纬２６o１１′－－２７o２２′。全市总面积８０３４平方公里，最高海拔为１７６２米，最低海拔为５０６米，市中心平均海拔为１０００米。低纬度、高海拔、地形多样是贵阳地理的显著特征。 ★ 人口民族：１９９８年末，全市总人口３１５.７２万人，其中非农业人口１４２.１１万人，占总人口的４５％。贵阳是一个以汉族为主的多民族聚居的城市。据１９９８年统计，汉族人口占总人口的８６.６％，少数民族人口占１３.４％。贵阳少数民族共有３７个，其中以布依族、苗族的人口为多，二者合计占少数民族人口总数的７７.６５％。 ★ ?宜人气候；贵阳属亚热带湿润温和型气候。夏无酷署，冬无严寒，阳光充足，雨水充沛。空气不干燥，四季无风沙，年平均气温在１５.３oＣ左右。其中，最热的七月下旬，平均气温为２４oＣ;最冷的一月上旬，平均气温是４．６oＣ。宜人的气候是贵阳的骄傲，博得了“上有天堂，下有苏杭，气候宜人数贵阳”之誉。 ★ 市花市树：１９８７年贵阳市确定的市花为：兰花、紫薇。市树为：樟树、竹子。 ★ 矿藏：贵州中部地区是全国矿产资源最为富集的地区之一，贵阳则位于这个地区的中心，贵阳蕴藏有丰富的铝、磷、煤、铁、镁、硅、重晶石、白云石、石灰石、大理石、高岭土等多种矿产资源。其中铝土矿保有储量３.３亿吨，占全国的五分之一；磷矿４.２８亿吨，是全国的三大基地之一，贵阳的矿产资源具有储量大、品位高、矿点集中、交通方便、易于开采等特点。 ★ 能源：贵阳能源资源充足。境内有大小河流９８条，水资源总量为４６.７９亿立方米。 其中地表水３５亿立方米，地下水１１.７９亿立方米，地下水水质好，流量稳定，具有较高的开发利用价值。全市水能资源理论储藏量为１１９万千瓦，可开发量为９０万千瓦，水电站装机容量近１００万千瓦，是全国十大水电基地之一。 贵阳煤炭储量为８３亿吨，具有品种多、埋藏浅、易开发等特点。１９９８年发电量为１００亿千瓦时。丰富的水能与煤炭资源，有利于建设成水电与火电并举的能源基地。 ★ 生物：贵阳地处亚热带常绿阔叶林带，温和湿润的气候使贵阳拥有种类繁多的生物资源。全市有维管束植物１７７属１