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贵阳太慈桥地产项目定位报告终稿-196PPT汇
1 思源集团 纲 要 项目运作目标 目标一:项目价值最大化 目标二:项目可持续销售 目标三:开发企业品牌提升 住宅市场结论回顾(一) 住宅市场结论回顾(二) 宏观政策结论回顾 70-90政策将成为一项房地产调控的长期国策; 国家对房地产宏观调控力度会逐渐加强,未来不可预见的房地产政策风险依然会加大。 商业、酒店市场结论回顾 项目具体位置 项目技术经济指标 地块内部环境 地块外部环境 项目体量大,可塑性强 距市区较近,区域发展潜力大 依山傍水的自然环境较好 实现目标的核心难点 项目体量大,市场竞争激烈,如何实现可持续性销售? 受90/70政策严重制约,项目主流产品与当前市场主流需求相悖,如何实现项目整体价值最大化? 区域竞争力弱,如何提升区域竞争力? 项目体量大,如何实现可持续性销售? 受90/70政策严重制约,项目主流产品与当前市场主流需求相悖,如何实现项目整体价值最大化? 区域竞争力弱,如何提升区域竞争力? 如何解决? 180万?我们不能只盖房子! 看到困难的同时,一定要看到机会! 180万?大船必须寻找蓝海! 我们如何站在城市运营的高度,来审视项目? 跳出区域、跳出贵阳、甚至贵州进行战略思考,通过项目定位、开发策略、规划、营销等,对项目进行全程营销策划,并最终实现项目的运作目标。 什么是城市运营? 城市运营是一个过程; 城市运营是站在全省、甚至全国的战略高度,通过城市战略定位、城市开发、城市规划、城市经营等等对城市进行整体的运营,并最终实现战略目的。 项目定位核心理论:三个维度 满足项目价值最大化 如何实现项目价值最大化? ——争取更高的利润,是我们实现价值的必然选择! 确立市场核心竞争力 需要满足自身条件 住宅体量巨大,需持续消化; 受90/70政策限制,90平以下户型占主力; 容积率较高,全部低密度社区难以实现; 商业体量大,运作的风险巨大。 项目定位核心理论:三个维度 本项目定位方向 ——具有领先性 的中端及以上的产品组合 迅速打造区域形象,形成城市亮点 如何才能形成城市亮点? 如何才能形成城市亮点? 产业,同时实现商业升级,解决商业的难题 如何打造具有吸引力的产业? 案例:华侨城——旅游地产项目 什么产业会成为贵州样板? 目标客户来源区域构成 客群层次构成 目标客户的购房目的 中端-中高端客户特征描述 高端客户特征描述 超高端客户特征描述 住宅客群定位 泛贵阳区域的中端及以上客群 产品类型定位 高端、超高端产品提升整个项目形象 产品类型初步配比建议 高端、超高端产品是形象产品中端、中高端产品是主流产品 引进高档品牌酒店,提升项目整体价值。 完善的公建服务配套 项目定位 定位解决了哪些核心难点? 核心难点中未被解决的问题 如何使项目被持续关注,形成可持续性客源? 如何化零为整,优化并进行重新组合? 如何迅速确立项目形象? 形象工程先行要点 拆迁工程先行 待拆迁户阻碍了项目交通动线; 待拆迁户占据了形象展示的地块; 后拆迁,直接增加成本。 通过先行改造项目环境,同时实现项目形象的迅速确立! 如何进一步解决项目受90/70形成的制约,难以实现整体价值最大化问题? 70/90的影响分析 我们能否打造? 我们如何打造? 我们如何实现? 根据项目定位的不同层次的客群,优化并重新组合产品,化零为整, 即模拟多楼盘 模拟多楼盘的意义 由此可见,模拟多楼盘对于项目的运作,意义重大! 核心开发策略 定位与开发策略解决了哪些核心难点? 项目定位、开发策略解决了项目的核心难点,我们开始有针对地对本项目进行规划设计建议,同时弱化或解决项目劣势,进一步解决项目难点。 类别墅 花园洋房 高层板楼 回迁高塔 会所 产业 公建配套 配套酒店 如何处理项目展示及规避噪音的矛盾 两个决择方向 保证项目展示的同时,弱化噪音影响? 规避噪音的同时,优化项目展示? 我们的决择 符合项目的高端定位方向,通过高端产品的对外展示,营造低密度氛围,提高项目形象; 符合项目的开发策略,以高端产品先期进入市场,形成高品质高起点,以此带动后期推出产品的价格提升,扩大利润空间。 整个建筑用地按地形、环境和开发条件分成12个开发地块。 1、2号地块分析 优势: 背靠自然山景; 拥有天然坡地资源; 地势高,视野开阔; 私密性强; 劣势: 地块受高压线影响较大; 2号地块未来将有贵广线穿过。 6、7号地块分析 优势: 地势稍高,相对平坦; 视野开阔; 拥有山景资源; 能远眺水景; 劣势: 离教育用地较近,有一定噪音影响。 8、9号地块分析 优势: 紧临天然河道; 依山傍水; 拥有天然坡地资源; 对外展示面大; 交通优势明显; 劣势: 离铁路线较近,火车噪音影响大; 存在拆迁问题。 优势: 项目地
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