首创G80项目2012年度营销总纲.pptx

首创G80项目年度营销策略总纲;办公与住宅产品不同，各有差异化的操作手法 市场的瞬息万变，再权威的机构也无法准确预见未来， 更无需逞论， 惟有首推成功以后，才能奢谈未来， 所以我们本次的提案， 关注的重点只有两个，G80以及2012！;PART 1;交叉结论为整体发展战略提供最终成型基础;项目虽处于河西南部发展区域，但长期脱离主城发展，形象环境较差，需进行区域价值重塑，形成鲜明城市意象，避免陷入西善桥低端破旧区域认知;项目偏离奥南中央商务、商业区，依托奥南带动有限，且区域目前已经基本开发完毕，以保障房为主，拉低区域形象，短时间内难以通过区域规模开发提升价值;高容积率，单体建筑，缺乏社区感，产品内回廊设置，采光通透性较差，得房率低，居住品质相对较低;;项目名称;;天迈广场一期商业配套，集购物、居家、置业、休闲、饮食、娱乐于一体，目前KFC、华润苏果、九色鹿餐饮连锁等主力商业已开业运营，项目已成为区域商业中心，加速区域商业配套提档升级。;项目打造综合体形象能突破区域认知，多种物业形态相辅相成，互为促进，成功拉升项目形象;项目虽处于主城区域，但由于长期脱离主城发展，位于奥南边缘受奥南发展带动有限，且区域由于安置房扎堆拉低区域形象，短期内区域形象价值难以提升，大部分客户对于区域存在一定抗性，同时受经济指标限制，项目居住品质相对较低，因此需针对区域价值进行重塑，借力大河西发展，提升区域价值，形成鲜明城市意象，并进行产品精细化设计； 大河西的建设提速及项目自身商业配套的逐步成型，对于本项目后期销售运营起到良性铺垫，项目地铁上盖物业属性，加速人流导入，但对于区域价值、项目价值提升力度相对有限，因此项目需打造综合体形象突破区域认知，整合资源，联动物业，对于区域、物业价值提升起到良性促进作用。;PART 2;中央多次强调坚持调控政策不放松，明确了2012年全年的政策基调，多个地方政府试图松绑本地楼市，均以被中央叫停而收场，调控由严控房价向巩固成果转变，政策调控将长期持续;数据来源：南京网上房地产，数据包含高淳、溧水;金地名京;『区域市场』;项目地址：雨花台区西善桥街道梅兴路以东 地段商圈：油坊桥商圈 物业类别：住宅、商业 建筑类型：小高层、高层 占地面积：13662平米 建筑面积：391332平米 总 户 数：1144户 容 积 率：2.2 车 位 比：1:0.8 物 业 费：1.8元/平米*月 开 发 商：南京建发集团 在售产权：70年产权 户型面积：79-140平米 销售均价：毛坯1.15万/平米;项目地址：建邺区庐山路158号（奥体大街与庐山路的交汇处） 地段商圈：奥体商圈 物业类别：住宅、写字楼、商业 占地面积：3万平米 建筑面积：约25万平米 总 户 数：1504户 容 积 率：5.7 车 位 比：1:1.1 物 业 费：5.5元/平米*月（壹号公馆） 开 发 商：南京嘉业房地产开发有限公司 在售产权：单身公寓70年，办公50年，商铺40年;项目;盛世公馆——初期希望依托地段价值，主推小户型SOHO，以但忽略了周边陌生区域无法给客户提升心里预期，导致去化不利。;项目地址：雨花台铁心桥春江路与宁丹路交汇处 地段商圈：铁心桥商圈 物业类别：住宅、商业 占地面积：1.85万平米 建筑面积：约6.9万平米 总 户 数：1144户 容 积 率：1.80 车 位 比：1:0.33（480个） 物 业 费：2.6元/平米*月 开 发 商：丰盛地产 在售产权：40年产权 户型面积：30-40平米 销售均价：精装1.2万/平米;万达广场——优势地段、小户型无附加值产品，利用综合体优势， 40年产权SOHO，面向小型办公和创意型办公，市场持续旺销。;南京德盈国际广场——项目首开以低价入市，主打地段与配套价值；通过现场较好产品展示，逐渐拉升单价，实现了部分产品的快速去化；但部分挑高产品由于高附加值优势，销售单价远高于同性质平层产品，超出客户心理预期，去化相对缓慢。 ;项目地址：?栖霞区马群中山门大街以北 地段商圈：马群商圈 物业类别：商业 建筑面积：约6.6万平米 生活配套：KFC、孝陵卫1号酒店、便利店、中山医院、工商银行、农业银行、交通银行、中国电信等配套设施 地铁：二号线 马群站 开 发 商：?招商局地产（南京）有限公司 在售产权：40年产权 户型面积：38-54平米 销售均价：精装1.7万/平米;『竞品小结』;PART 3;项目;三类客户对于物业存在不同要求，投资客户主要关注回报率及投资潜力，办公客户主要关注产业及配套，有一定品质要求，自住客户主要关注置业成本及生活成本;客户需求要点总结：; 通过市场研究及客户分析，结合项目40年产权属性特征，项目目标客户主要以投资客为主，如产品