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农机厂地块案名提案报告 格物沟通不动产整合营销机构 当前的形势 1、宏观调控，银行取消优惠 招商银行首先提高首付比例，并取消相关优惠政策，五大行会跟进，未来经济形势预期倾向持币观望。 2、市场上放量成增大趋势 由于临淄市场持续走好，多数开发商对未来的预期过高，导致2010年市场放量增加。 3、刚性需求和奢侈性需求主导市场 投资客户退出市场，不急于购房者持币观望，刚性需求不得不购房，奢侈性需求则受经济形势影响不大。 4、僧多粥少、竞争趋于激烈 大部分开发商明年急于推盘，而刚性需求和奢侈性需求有限，致使大多数开发商不得不在这口小锅中争粥。 放量楼盘一览： 兔八哥控股奥德隆南马板块，2000亩，总的土地面积达133.4万平方米，欲建成集购物、高层、公寓、洋房、别墅的大型城市综合体；欲打造临淄北部商业在中心。2010年入市。 101库板块，位置优越，高层。 淄江花园板块，未来的城市CLD大型居住区，100多万平方米，明年将大规模放量。政府介入的公务员小区，抢占了好多优质客户，形成区域性威胁。华电生活区、万泰组团和裕华已抢先入市。 太公湖板块，以奥园为先头兵，名仕庄园断后，以生态环境为卖点，位置较偏，房价高，人气相对弱。 新形势下房地产开发的趋势 1、产品运作精细化是前提 需求导向的市场，必须充分重视项目策划，以最大化的挖掘项目价值，充分整合各方面资源，叠加各种优势，来塑造项目强有力的竞争力！ 2、注重品牌运营 稀缺性极高的地块有限、建筑品质可以复制，都不足以塑造项目的排他性，奠定项目的核心竞争力，只有企业品牌才是经久不衰的竞争力源泉！ 3、加强资本运作 资金是房地产开发的血液，随着银根的缩紧、市场的规范，过分依赖直接融资（银行贷款）的融资方式局限日益明显，房地产开发企业必须加强资本运作和融资方式的创新！ 4、降低开发成本 为了塑造价格优势，企业必须通过建筑技术创新、新型建筑材料研发、整合产业链来降低开发成本，通过标准化生产来缩短开发周期。 我们该选择什么样的方式入市？ 品牌获得认同并转化为销售力，必须使品牌具象化： 体现在营销过程的各个环节：售楼处是否大气、工地包装是否整洁、销售接待是否专业、样板房装修是否亲切、前期物业管理（主要指售楼处的保安保洁）是否到位、是否有智能化安防系统的展示…… 结论： 品牌运作是顺应未来房地产开发趋势是求发展的长期战略行为！ 当前形势下的需求特征 对应于市场，当前市场形势下销售仍然相对顺利的楼盘： 以性价比获胜的楼盘： 幸福康城：价位较低，市场一路看好。 方正·尚城：相对位置较优越，同期开盘的无可竞争项目，销售很好。 淄江花园：受政府引导，区域表现明显，销售较好。 不同地域的文化表现 房地产 == 钢筋 + 水泥，品牌后面是文化，地产要用文化的方式运作。在中国，主要分为三大文化板块：黄河文化板块、珠三角文化板块、长三角文化板块。 典型城市代表分别为：北京、广州、上海 长江文化 珠江文化 黄河文化 本区域的文化表现特征为： 黄河文化 地块分析： 就区域土地的稀缺和放量呈减少趋势，相对于临淄CBD城区而言，本案的地理位置非常优越。 周边商业氛围浓厚，金融、证劵、购物中心、时尚百货店、特色小吃、学校等，并有一定的商务氛围。 传统的商业和居住聚集地，为本案带来较旺关注度。 晏婴路条形公园，自然环境优越。 本区域交通便捷，济青高速、胶济铁路近在咫尺。多路公交在此经过。 形象案名定位： 沿袭之前产品品牌系列，继续以高端形象，提升项目的整体品牌美誉度和知名度。 案名大气、体现内涵、气质、高雅，崇尚文化、品位生活。 朗朗上口、易传播 案名及释义 一、项目案名及建议 齐都国际·金色领域 释义： 金：喻尊贵、贵重、难得、持久、坚固、有光泽等 。 色：由物体发射、反射的光通过视觉而产生的印象，颜～。～彩。～调。 领：带，引，率（shuài）：带～。率（shuài）～。～头。～衔。 域：在一定疆界内的地方：～外。异～。区～。地～。领～。疆～。域,邦也。——《说文》。按,或者,封也,国者,邦也:天子诸侯所守土为域,所建都为邦。 荣耀·臻藏·繁华 齐都国际·尚郡 释义： 尚：假借为“上”,尊崇的意思。往上;向上，即在政体中,下位者,必须对上服从,必须向上认同。 郡：古代行政区域，中国秦代以前郡比县小，从秦代起郡比县大。郡，长官管辖的地区。 尊崇·齐都之上 齐都国际·绿茵盛邦 释义： 盛：极点;顶点。尧者,圣人之盛也。—— 王安石《九变而赏罚可言》兴旺：兴～。繁～。旺～。～世。～衰。茂～。全～时期。丰富，华美：～产。～宴。～装。旺盛;兴盛 。唐虞之际,于斯为盛。——《论语·泰伯》 邦：邦,国也。——《说文》。段注:“邦之言封也。古邦封通用。书序云:‘邦康叔,