090906景德镇太白园项目物业发展建议.pptVIP

领导者：行业龙头、袭断价格、产品有不可复制性。 挑战者：改变游戏规则、强调新的评估标准、强调产品的特色和价值 追随者：次/非主流市场、搭便车，借势以小博大，杀伤战术、价格战的制造者 补缺者：敏锐的机会主义者、目标明确，挖掘客户、瞄准市场缝隙、创新产品和需求点 通过扶梯吸引人流 中庭挑高，大型天井玻璃透光顶 商业室内空间示意 案例 层层退台，设立自动扶梯及垂直货梯形成立体交通动线 商业室内空间示意 “回转购物廊”（Spiral）——朗豪坊内一个四层构架，你可以从最高的一层一直走，通过不断螺旋向下的斜坡，经过一层又一层，最后直达底层。 香港旺角朗豪坊的商业案例借鉴 案例 商业底层 商业高层 采用螺旋空间突破二层以上商业的销售困难 客户从商业一层（或地下一层）进入螺旋空间，延缓坡和局部的台阶盘旋而上，不知不觉间到达二层、三层，螺旋主体外侧的店铺逐个映入眼帘，沿路还可以不断领略中庭的空间变化，以空间的语言解决实际商业难题，将成为本项目最大的卖点 内区和灰区的结合——扶梯吸引人流 通过扶梯或观光电梯将人流由入口直接引入三楼 扶梯、观光电梯等交通空间增加的昭示性有利于项目宣传 集中景观设计，动势张扬的绿浪草坡和规整序列的地面灯带形成视觉的张力，流动的空间使得主入口形成强烈的视觉特征。 外区和灰区的结合——入口和商业广场的设计建议 主入口需要标志性的元素将本项目和其他项目区分，借鉴德国波兹坦广场的导光管设计，既满足项目的标志特征，又对地下商业进行了自然光照明，一举两得 地下商业导光管照明示意 导光管自然采光系统，白天将自然光引入地下室，夜间将地下室灯光反射至地面，极大的节约能源 直射光线 室外 室内 漫反射光线 横断面示意 可将正午前后的直射光线全部反射，仅有散射光线透过天窗进入室内； 不影响天光照明，消除直射光的辐射，节约能耗 天顶遮阳玻璃幕墙的设计实践 商业氛围营造——地面铺装、装饰构件、休闲椅 商业氛围营造——灯光工程 商业氛围营造——街区园林绿化及小品 1.双首层设计，提高单体商业连通性，有效利用2-3楼，一楼层高6米，隐形增加商业面积。 2.地下负一层替换原来的菜市场（不计入容积率）； 3.咖啡厅，茶馆等休闲配套同商业有机溶合； 4.旗楼设计。 双首层设计——项目利润增值计划 方案二 商业示意 广场 空中连廊，提高商业连通性 商业示意——有效利用2楼以上 商业示意——有效利用2楼以上商业 两栋街铺之间用天桥相连 建议进深：10m 面宽： 5m 单户面积：50㎡ 商铺形象示意 1F同2F区隔单层经营，设立楼梯交通动线 商铺形象示意 商业利润最大化所面临的问题 项目四周都建筑包围，商业临街面短，需要充分挖掘市场价值； 唯有将商业运营成功，形成陶瓷批发中心地，才能创造商业价值最大化，从而实现销售。 规划定位及形象规划建议 经济效益及商业运营策略 经营效益及商业运营策略 市场分析 项目分析 总体规划 建议 经济效益及商铺去化分析 总销售面积按：28000㎡；总销金额1.54亿元；整体均价：5500元/㎡ 15,400.00 5,500.00 28,000.00 合计 2,800.00 4,000.00 7,000.00 3层陶瓷市场 7,000.00 5,000.00 14,000.00 1-2层陶瓷市场 5,600.00 8,000.00 7,000.00 负一层农贸市场 万元 售价（元/㎡） 体量（㎡） 类别 招商先行、促进销售 合理规划、保证经营 1、招商先行 成功招商能对商铺顺利销售及提升价值打下坚实基础，同时，招商先行还能对商业整体经营进行有效引导规划，因此主力店招商以及次主力店招商、散户招商工作应该提前展开。（我公司建议采取订单式定向招商法） 2、商业物业的价值核心点来源于其经营价值， 租售结合的方式一方面快速回笼部分资金缓解开发压力，同时持有一定物业长期收租，通过合理规划，保证经营质量，待经营成熟后出货，获取利润最大化。 商业运营策略 租售比例控制不合理也会带来上述问题 具备较高的灵活性和可控性，以平衡资金压力和经营风险的压力 租一部分，售一部分，开发商往往将物业的一部分租给主力店，再销售一小部分商铺 租售结合、收放自如 房地产开发商不熟悉商业地产开发流程，隔行如隔山，导致很多的房地产开发商在尝试商业运营中呛水 开发商将凭借规模优势和自有物业优势，对现有零售连锁企业形成了强大竞争压力 开发商自主经营，既是所有者，又是经营者 不售不租，自主经营 如果将物业大宗租给大商家，虽然经营收益稳定，经营风险降低，但是随着商战的升级，大商家所支付的租金汇报较低，如果采取散租模式，虽然能提高预期的租金收益，但是由于自身能力弱，往往导致商场经营失败 经营的