兴义市项目总体开发策略提案.pptVIP

大好机构所操项目向来都成为项目所在地的领袖楼盘 其特点就是价格最高、销售最快、影响力最大 十五年，大好机构无一败绩 我们的思路既是科学的，又是另类的 请接受这份直接、简要而又充满高端操作内涵的策划纲要 本纲要取得贵企业认同后 将在此基础上展开全面、细致、可供执行的策划方案！ 1、在产品上超越，这其中包含了建筑、园林、户型、配套等； 2、在销售上超越，这其中包含了传播、展示、促销、炒作等； 3、在形象上超越，这其中包含了理念、视觉、行为等； 4、在控制上超越，这其中包含了管理、执行、应变等； 上述四个方面的工作每一项25分，全部做好100分，遗漏任何一项都将减分 90%以上的地产公司或项目之所以不能成为优秀的企业或者优秀的楼盘， 其主要原因就是偏科或者漏项，也就是所谓的不成熟！常见的偏科是重产品、重销售 但是不重形象与控制，其特点是项目开发的第一时间同设计单位接触而不是同策略 单位接触，从而令产品设计脱离市场或错失机会；另一个表现就是项目后期操作同代 理公司与广告公司接触，而不同咨询公司接触，从而令项目销售变成顺应行情而不是 超越行情，造成效益不能最大化、风险不能最低化、执行不能可靠化； 而大好机构操盘的成功所在就是：全面、成熟、稳妥、先进、可靠，这也是同大好机构合作的主因 以下即围绕上述“四个超越”阐述我们即将展开的策划工作！ 作为中高端楼盘，一般在建筑设计上有三大特点： 一是建筑风格倾向于古典比倾向于现代更加可靠； 二是建筑风格倾向于复杂比倾向于简洁更加可靠； 三是建筑风格倾向于传统比倾向于创造更加可靠； 但福康显然不是做中高端项目，而是要做兴义最顶级的项目，那么从世界范围来看，顶 级豪宅只有一个方向：后现代建筑！其特点是：高耸、挺拔、硬朗、简洁中富于变化； 但兴义毕竟是三、四线城市，与真正的世界级难以靠近，没有关系，在大好机构的创作 思路里，我们更加追求“神似”而非“硬套”，因此，在品质与成本、成本与价格、价格与 市场、市场与习俗等多种矛盾层面，大好机构总能找到合适的切合点。 下面，先让我们分析一下兴义主流楼盘的建筑特点： 水木清华 莱蒙帝景 没有比户型设计更能决定楼盘命运的了！ 因为户型设计才是真正的市场定位，它决定了楼盘的档次、性价比和创新能力！ 常见的户型面积定位思路是：大城市偏小、小城市偏大；高档盘偏大、低档盘偏小； 常见的户型创新思路是：入户花园、错层、跃层、叠加； 大好机构给福康的策略绝不会流入“常见”，事实上，大好机构从不做常见的事情，但正因为如此， 也从没有失败过！大好机构的创新是科学并安全的！ 我们在户型上的策略是：先定面积、后定房型；性价为天、标新并进！ 1、先定面积：把50%的房源设定为绝对安全、绝对旺销的产品，小户型多功能，高单价、低总价，卖得快、赚的多，确保开盘之日就是开发商越过项目安全线之日； 2、后定房型：把夹层设计、多变户型设计带入兴义，进一步提升性价比；楼王单位大胆上面积，做到200平方以上，把令人绝对折服的顶级阔绰与奢华带进兴义； 3、性价为天：小户型小到别人不敢小的程度、大户型大到别人不敢大的程度； 4、标新并进：创新户型创新到别人想不到的程度、楼王户型做到霸道、折服、过瘾、唯一； 如果没有环境，我们还要房子做什么！ 对消费者购房动机影响最大的两个因素是：价格与环境。而环境分作三大项：地理环境、社区环境 与人文环境，地理环境不是开发商能轻易改变的，人文环境也因为档次而确立，现在我们主要来讨 论社区环境，社区环境是有效调动消费者购房神经的重要因素，但有趣的是，多数开发商都是确立 建筑设计很久还没有选定园林方向，其实如果在项目定位初期就把园林环境同建筑环境同步考虑， 项目的产品力将得到大幅提升，建筑留给园林的空间以及园林留给建筑的空间对等而又和谐，能够 对消费者产生巨大的影响力，有效促进销售，这也是选择全案操盘的一个主要考虑之一。我们通过 对兴义的实地调研发现，兴义本地缺乏两种园林：酒店式园林与水景园林，而这两种风格的园林是 豪宅经常采用的， 我们几乎可以从这个层面讲：福康成为兴义顶级盘又多了一道成功的砝码：酒店式园林加水景园林！ 接下来是大好机构为富康项目提供的园林景观设计概念： 毫无疑问，我们必须提高容积率，但必须让客户忽略这部分； 也毫无疑问，我们尽可能不做配套，但我们选择做！ 有关规划的建议，在此阶段大好机构还不能过多提供，但我们可以阐述规划宗旨：那就是容积率尽可能的高，我们所提供的夹层设 计思路，至少可以提高10%的容积率而又可以通过审核！至于社区的整体设计，大致的方向是：外围由多变小户型构成，其中一部分 是夹层单位，内向楼间距较窄的地方以中等面积多变户型和夹层户型构成，楼间距最大的社区两端会正向社区景观，建筑风格稍有 变化，是社区的楼王，形成双塔标志，占总建筑