第七章 城市房地产交易法律制度(.pptVIP

第五节 房屋租赁 三,房屋租赁的几个具体问题 (三)房屋租金 房屋租金是指房屋承租人为取得一定期限内房屋的使用权而付给房屋出租人的经济补偿。房屋租金分为成本租金、商品租金和市场租金。 1成本租金。由成本费加维修费、管理费、投资利息和税金等组成。 2商品租金。由成本费、维修费、管理费、投资利息、税金、保险费、地租和利润等组成。3市场租金。在商品租金的基础上，根据供求关系而形成的租金标准。 房屋租金的种类 ： 1公房租金是公房承租人根据公房租赁合同向公房出租人支付的代价。公房租金按住房折旧费、维修费、管理费、投资利息和房产税等计算。据测算，每平方米使用面积月租金全国平均约为1.56元，现行租金标准在1元以下。 2私房租金是私人房屋承租人根据租赁合同向出租人支付的代价。私房租金由双方协商，参照房屋所在地租金的实际水平协商议定。 房屋租金所含的土地收益 ： 以营利为目的，房屋所有权人将以划拨方式取得使用权的国有土地上建成的房屋出租的，应当将租金中所含土地收益上缴国家。 房屋租赁与房屋抵押之关系 ： 抵押人将已出租的财产抵押的，原租赁合同继续有效；抵押人将已抵押的财产出租的，出租人不得以租赁合同对抗抵押权人行使权力。 　第六节 房屋出典 一,房屋出典的概念和特征 （一）房屋出典的概念 房屋出典是指承典人支付典价，占有出典人房屋，并进行使用、收益的行为。（房屋典当） 出典人是以自己所有的房屋出典，收取典价的人；承典人是支付典价，并对出典人房屋行使占有、使用收益权的人。 （二）房屋出典的特征 1 房屋典权是设立于他人所有的房屋之上，以使用和收益为目的的用益物权。 2 房屋出典是一种双务、有偿的民事法律关系。 3 房屋出典是一种要式法律行为。以书面形式确立。 4 出典人对出典房屋，必须经过一定期间才能回赎。出典人在典期届满时有权以原价回赎出典的房屋。超过约定典期，出典人不回赎的，出典房屋可以绝卖或转典为卖处理。 5 房屋出典存续期间，承典人不支付承典房屋的租金，出典人也不支付所收典金的利息。（房不计租，钱不计息） 第六节 房屋出典 （三）房屋出典与房屋出租的区别 1房屋出典中承典人取得的是用益物权即房屋典权；房屋出租中承租人取得的是具有物权某些特征的债权即租赁权。  2房屋出典中出典人须通过返还典价款才能赎回房屋，房屋出租中出租人无须返还租金即可收回房屋。  3房屋出典中承典人交付的典价不同于房屋出租中承租人支付的租金，这二者的性质、计算方法、支付方式都不同。 （四）房屋出典与房屋出卖的区别 1房屋出典在典期届满以前不发生房屋所有权的转移；在典期届满后，仅在出典人不回赎的情况下才将房屋所有权转归承典人。出卖则发生房屋所有权的转移。  2典期届满，出典人有权通过返还典价款给承典人以赎回房屋，房屋出卖后则无权向承受人赎回房屋。 （五）房屋出典与房屋抵押的区别 1设立的目的不同。进行房屋出典对出典人而言是为了取得典价，对承典人而言是为了取得用益物权；设立房屋抵押则是为了担保债务人履行债务和债权人实现债权，债权人取得的是担保物权（房屋抵押权）。  2房屋是否移转占有不同（由目的不同决定）。房屋出典中出典人须将房屋转移给承典人占有、使用，房屋抵押则无须转移占用。  3法律后果不同。房屋出典人期届满时仍然有权回赎房屋，仅在其不回赎时房屋所有权才转归承典人；房屋抵押中仅在债务人不依约履行债务时，抵押权人才能处分抵押房屋，从变卖所得价款中优先受偿。    第六节 房屋出典 二典权的实现 在出典人未依约履行义务或其他法定条件下，典权人依法处分出典房屋从而获得清偿的行为。 1、当事人之间约定典期的，回赎期间为典期届满后的十年，未约定典期的，回赎期间为出典后的30年； 2、回赎期间届满出典人未回赎的，典权消灭，典权人取得典物的所有权； 3、回赎期间适用中止、中断；“典契未载明期限经过30年不回赎的，原则上视为绝卖” 在房屋出典期间或者典期届满时，当事人之间约定延长典期或者增减典价的，应当准许。承典人要求出典人高于原典价回赎的，一般不予支持。 采用房屋出典的方式进行房屋买卖所涉及的费用仅为在过户时缴纳的契税及印花税，节约了转让成本。按照法律规定，这种行为可视为“以合法形式掩盖非法目的”，最终导致房屋典当合同无效，买卖双方不仅不能达到避税的目的