房地产开发与经营（第二章 房地产市场及其运行规律）.pptVIP

房地产开发与经营 第2章 房地产市场及其运行规律 2.1房地产市场概述 1、市场 （1）概念：狭义上的市场是买卖双方进行商品交换的场所。广义上的市场是指为了买和卖某些商品而与其他厂商和个人相联系的一群厂商和个人。 （2）形成的基本条件：可供交换的产品 主体（买主、卖主） 能够接受的价格及条件 市场=人口+购买力+购买动机 （3）类型： ①按市场的主体不同来分类： a按购买者的购买目的和身份来划分 消费者市场 生产商市场――工业使用者市场或工业市场 转卖者市场――中间商市场 政府市场 b按照企业的角色分 购买市场——企业在市场上是购买者，其购买生产要素。 销售市场——企业在市场上是销售者，出售自己的产品。 c按产品或服务供给方的状况（即市场上的竞争状况）分 完全竞争市场 完全垄断市场 垄断竞争市场 寡头垄断市场 ②按消费客体的性质不同分――按照交易对象的不同来划分 a按交易对象的最终用途来分类 生产资料市场 生活资料市场 b按交易对象是否具有物质实体来分类垄断竞争市场 有形市场 无形市场 c按交易对象的具体内容不同来分类: 商品市场、技术市场、劳动力市场、金融市场、信 息市场 d按人文标准分： 妇女市场、儿童市场、老年市场 按地理标准（空间标准）分：按市场的地理位置或 商品流通的区域 国内市场：北方市场、南方市场、沿海市场、…… 国际市场：国别市场和区域市场 e按市场的时间标准不同来分类： 现货市场 期货市场 （4）特征：统一性 开放性 竞争性 有序性 2、房地产市场 （1）概念：是指房地产商品交换的领域和场所。 狭义：从事房地产买卖、租赁、抵押、典当等交易的活动场所以及一切交易途径和形式。 广义：是所有这些交换和流通关系的综合，体现了市场中的当事人之间错综复杂的经济利益关系。 （2）条件：政策 法律 制度 体系 3、房地产市场分类：按地域划分 按房地产类型、档次划分 按土地和房地产层次划分 2.2房地产市场的特征与功能 1、房地产市场的特征： 权益交易市场； 地区性市场； 需要专业人员提供服务； 易于出现市场的不均衡和垄断； 供给具有稀缺性，而需求具有较大的弹性。 2、房地产市场的功能 配置存量房地产资源和利益 显示房地产市场需求的变化 指导供给以适应需求的变化 能指导政府科学地制订土地供给计划 引导需求适应供给条件的变化 2.3房地产市场的需求与供给 1、房地产市场的需求 （1）概念：是指在一个特定时期内，消费者在各种可能的价格下，愿意而且能够购买的房地产数量。 （2）特点：1）房地产需求具有整体性 2）房地产需求具有区域性 3）房地产需求具有层次性 （3）类型：1）生产性 2）消费性 3）投资性 （4）影响因素： 1）收入的变化 2）其他商品的价格变化（替代品，互补品） 3）对未来的预期 4）政府政策的变化（贷款利率，税费） （5）房地产商品需求的特征： 1）必要性 2）多样性 3）发展性（层次性） 4）可诱导性 5）相对理性 6）可替代性 2、房地产市场的供给： （1）概念：是指在一个特定时期内，房地产开发商在各种可能的价格下，愿意而且能够供给的房地产数量。 （2）特点：1）房地产供给缺乏弹性 2）房地产供给具有层次性 3）房地产供给具有滞后性 （3）影响因素：1）房地产开发成本 2）政府政策的变化（土地增值税 费） 3）对未来的预期 3、房地产市场的供求均衡和非均衡 （1）供求均衡：即供给与需求的均衡状态，是指房地产商品的供给价格与需求价格相一致，而且供给数量与需求数量相一致的房地产经济运行状态。 2）供求均衡原理的要义 a是供给和需求两种力量相互作用、相互变化的结果； b均衡状态的构成要素，不但包括供、需价格，而且还包括供、需数量一致，二者缺一不可，且相互联系、影响； c数量一致，微观上，表示特定市场、特定房地产商品的供求数量相当、供求结构吻合；宏观上，表示一个城市或一个国家的供、需数量相一致。 3) 供求均衡