新政形势下鹰城房地产市场.ppt

新政下的鹰城房地产市场 新政组合拳下，一线城市房地产市场“速冻”！ 房产新政调控持续加强，市场进入冰期，一二线城市交易量暴 跌，价格松动但无大跌，有人颇感失落。 于是，市场趋向于认为，后续更严厉措施的出台势在必行。 此次调控，政策打击点十分精确。首先，房地产随着两轮大幅 上涨，房价绝对值已达周期高点，再上升动能近于强弩之末， 调控会在相当程度上奏效。而近期重大外围险情此起彼伏，全 球经济二次探底之说亦甚嚣尘上，中国虽不至于重演救市大 戏，但对调控效果进行一段时间的观察再定行止，应为万全之 策。 再则，简单地将调控目标视为房价大跌，实为误区。房价过快 上涨，中国不能承受，房价大幅下跌，对中国亦非福音。房价 宜稳不宜跌，下跌时宜缓不宜急。 房价高的一大原因是供地不足，为此政府在2010年推出了全 国供地18万公顷的宏大计划，为往年的3.5倍。如房价大跌， 开发商融资受限，这些地谁来买？后续投资动力何在？ 疾风骤雨般的调控，新政组合拳下，各大一线城市地产市场被 瞬间“速冻”，全国主要大中城市成交量急剧下滑，在北京、上 海等一线城市，房价上涨的势头已经刹车，第一波下跌正在酝 酿之中…… 然而，在看多了“越调越涨”的闹剧之后，人们似乎已经失去了 信心，一项调查中表明，八成以上的人认为，调控的结果将是 导致新一轮“报复性上涨”。房地产投资与GDP的天然联系，地 方财政与土地出让金的唇齿相依……在众多有形无形的敌人面 前，中央政府发动的这场战役，显得更加微妙与悲壮。 乱市的繁荣，二三线城市悄然跃上前台！ 与2008年相比，最大的不同或许是我们没有看见二三线城市开 发商的惶恐：他们依旧“强势”地咬定高价不松口，依然“高调”地 宣传“我的项目不愁卖”，依然“乐观”地预言“刚性需求源源不 断”，依然“疯狂”地追逐地王。于是乎，而在多个项目的售房 部，排队抢号、开盘售罄依然盛行。 这究竟是拐点，抑或仅仅“疑似”？调查发现：楼市成交量虽然 环比有一定下降，但依然处于历史高位，地产商资金链依然雄 厚，全面的价格下调几乎不可能。近期的市场行情也证实了“量 价齐跌”的拐点来临尚需一段时间。 “一线城市生病，全国吃药”。在二三线城市，地方政府一边为 了保住乌纱帽不得不响应中央，另一边又审时度势唯恐过犹不 及，市场呈现微妙的博弈景象。 中央已经狠了心，“宁可错杀，也不放过”。据说，北京、上海、 深圳、青岛、杭州等城市都被“点名”，要求细则“从紧从严”， 另一方面，房价不在“重点监管名单”的诸多二三线城市则是态 度暧昧。大多数二三线城市的新政已定，但并不急于出台。一 是相互观望，看看其它城市都出了些什么政策，二是看看市场 的反应，如果成交量急转直下，还可以对新政进行微调。 显而易见的是，一线大城市房价正在苦苦挣扎，二、三线城 市悄然跃上前台。 跟随一线城市的脚步，二三线城市在成交量上也出现一定幅 度的萎缩，但相比一线城市而言则比较轻微，“价格调整”也在 情理之中。 市场供应量的减少以及新政的“温和”执行，二三线城市的有效 需求被激发，甚至部分县市房价、地价出现了较快的涨势。 二三线城市市场陆续推出高端新品或高端的升级产品，开发商 投入的成本较以往有所增加，降价的可能性很小，尤其是短时 期内。 暂时对价格还无实质性触及，一些貌似惊人的折扣，只不过是 流于形式的“假摔”。依然处于观望和博弈中。成交量萎缩的下 一步，肯定会有价格的松动。 总成交量趋向萎缩，鹰城房地产动荡中阔步前行！ 纵观鹰城房地产市场，房价自2004年后呈迅速上升趋势，即 使在2008年经济危机来袭之时，也仅仅是销售量的下挫，而 鹰城房价则没有实质性的下跌，综其缘由，主要有以下几大主 导因素： 首先，平顶山市作为一个以煤炭产业为代表的资源型城市，经 济实力雄厚，城市GDP上升趋势明显，显示出极强的消费力 及购买力，这是鹰城房价居高不下的主要因素。 其次，平顶山居民在收入结构上严重失衡导致贫富差距拉大， 这使得鹰城房地产中高端需求释放潜力巨大，从而带动了部分 项目的高房价支撑。 再次，随着平顶山经济的迅猛发展，催生了鹰城中产阶级的崛 起，这一群体为了改善目前居住需求，选择二次或多次置业， 造成平顶山整体刚性需求的上升。 最后，在鹰城，投资性购房已初露端倪，在鹰城包括其他的三 线城市，楼市已呈现出资本商品的市场规律，越买越涨，越涨 越买，“买房就能赚钱”成为共识，升高的房价不仅不会抑制需 求，相反会更大规模地加大需求。此时，再从消费品的供求规 律出发，强调增加供给，已经无济于事。投资性需求就像海绵 吸水一样，把新增的供应一扫而光，形成“供应量陷阱”。 除上述外，开发商的开发成本也在与日俱增，除了房产政策的 压力外，还要承受着各种地价飙升、建材价格上升等诸多因素 的压力，这在某种程度上抑制了整体市场供应