房地产估价理论和方法作业题(计算选择题).doc

房地产估价理论与方法（计算选择题） 2004年 1——2、某套住宅总价为30万元，套内建筑面积为125m2 ，套内墙体面积为20m2，分摊的共有建筑面积为25m2。该套住宅每平方米建筑面积的价格为（ ）元/m2。 A、1667 B、1765 C、1875 D、2000 答案：单价=30万元/（15+25）=2000元/m2 2——6、某宗面积为3000 m2的工业用地，容积率为0.8，楼面地价为700元/m2。现按规划拟改为商业用地，容积率为5，楼面地价为960元/ m2。理论上应补地价（ ）。 A、78万元 B、882万元 C、1210万元 D、1272万元 答案：理论上应补地价=（960×5-700×0.8）×3000=1272万元 3——12.某建筑物的建筑面积为2000 m2，占地面积为3000 m2，现在重新获得该土地的价格为800元/ m2，建筑物重置价格为900元/ m2，而市场上该类房地产正常交易价格为1800元/ m2。该建筑物的成新率为（ ）。 A、44% B、50% C、67% D、86% 答案：成新率=（1800×2000-800×3000）/（900×2000）=67% 4——14、现需评估某宗房地产2004年10月末的价格，选取的可比实例成交价格为2500元/m2，成交日期为2004年1月末，该类房地产自2003年7月末至2004年6月末每月价格递增1%，2004年6月末至2004年10月末平均每月比上月上涨20元/m2。该可比实例在2004年10月末的价格为（ ）。 A、2648元/ m2 B、2688元/ m2 C、2708元/ m2 D、2734元/ m2 答案：2500×（1+1%）5+20×4=2708元/m2 5——20、某房地产的土地取得成本为1000万元，开发成本为3000万元，管理费用为200万元，销售费用为300万元，开发利润为500万元，则该房地产的投资利润率为（ ）。 A、10.0% B、11.1% C、11.9% D、12.5% 答案：投资利润率=500/（1000+3000+200+300）×100%=11.1% 6——21、某建筑物的建筑面积为200m2，有效经过年数为12年，重置价格为800元/ m2，建筑物经济寿命为40年，残值率为2%，则运用直线法计算该建筑物的现值为（ ）万元。 A、10.2 B、11.0 C、11.3 D、11.5 答案：建筑物现值=16-[200×800×（1-2%）]÷40=11.296万元 7——22、某商铺的收益年限为30年，年有效毛收入为6000元/m2。假设净收益率为75%，报酬率为10%，则该商铺目前的价值为（ ）元/m2。 A、14140 B、42421 C、56561 D、60000 答案：商铺目前的价值=6000×75%/10%×[1-1/（1+10%）30]= 42421元/m2 8——29、某地区商品价格自2000年至2004年分别为681元/m2、712元/m2、744元/m2、781元/m2和815元/m2，采用平均增减量法预测该地区商品住宅2006年的价格为（ ）。 A、849元/ m2 B、865元/ m2 C、882元/ m2 D、915元/ m2 答案：商铺2006年的价格=P+di=681+[（712-681）+（744-712）+（781-744）+（815-781）]/4÷6=882元/ m2 2005年 9——5、在估价中选取4个可比实例，甲成交价格为4800元/m2，建筑面积为100m2，首次支付24万元，其余半年后支付16万元，一年后支付8万元；乙成交价格5000元/m2，建筑面积120m2，首次支付24万元，半年后付清余款36万元；丙成交价格4700元/m2，建筑面积90m2，成交时一次性付清；丁成交价格4760元/m2，建筑面积1100m2，成交时支付20万元，一年后付清余款32.36万元。已知折现率为10%，那么这4个可比实例实际单价的高低排译码为（ ）。 A、甲乙丙丁 B、乙丁甲丙 C、乙丙甲丁 D、丙乙丁甲 答案：总价甲=24+16/（1+10%）0.5+8/（1+10%）=47.54万元； 乙=24+36/（1+10%）0.5=59.82万元 丁=20+32.36/（1+10%）=52.04万元 甲=4754元/ m2；乙=4985元/ m2；丙=4200元/ m2；丁=4731元/ m2 10——6、某宗地面积为5000 m2，现状容积率为0.8，土地市场价值为4000元/m2，拟进