免免经济适用房或会削减低价二手房客源.docVIP

经济适用房或会削减低价二手房客源 ——2007年4月广州二手房市场研究报告 据广州市国土房管局公布的数据，4月份全市新10区的二手住宅成交量为60.4万平方米，同比增加14.3%。4月份广州二手市场表现继续优于一手市场，经满堂红地产促成的住宅买卖、租赁业务量与3月份大致持平。 满堂红研究部对本公司促成的二手住宅买卖交易作分类分析，4月份广州总体（不含南沙、萝岗）二手住宅成交均价为5885元/平方米，环比上升3.6%，同比上升27.2%；中心城区二手住宅成交均价为6250元/平方米，环比上升5.6%，高价物业（7500元/平方米以上）的成交比重再创新高。受第101届广交会短租房租金拉动影响，4月份广州房租继续上扬，总体（不含南沙、萝岗）二手住宅平均租金为27.1元/平方米·月，环比上升1.5%；中心城区二手住宅平均租金为28.1元/平方米·月，环比上升2.6%。 来源：满堂红研究部 高单价物业成交比重超过15% 4月份，经满堂红地产促进的住宅买卖交易中，成交单价在7500元/平方米以上的宗数比例为15.3%，而今年第一季度该区间的比例分别为9.4%、10.4%和12.0%，其所占的比重越来越大，4月份达到一个高位。从下表可以看到，越秀、荔湾、海珠、天河四区的主力成交单价区间皆在7500元/平方米以上，这些区域在近段时间的一手新货推售量明显“减产”，有刚性置业需求且资金实力较强的客户会把二手市场上的“次新房”作为购房首选，高价物业成交增多在情理之中。单价高自然总价也高，当月总体成交总价在65万元/套以上的比例达到15.0%，而此前的三个月该区间的比例分别为11.3%、13.0%和13.7%。 从4月29日起，包括中山八路党恩新街在内的经济适用房项目开始接受符合“四项基本条件”的市民申请填表，其后的“五·一”假期排队申请的市民数量逐渐增多，去看一手新盘的人流大幅减少。那么，这种现象会否影响广州二手楼市的交投呢？满堂红研究部经理周峰认为，由于申请购买经济适用房的“四项条件”中有一条是“申请人必须有广州市城镇户口”，如此便限定了购买群必须是广州市民，外地来穗人士置业仍旧要从一、二手楼市内选择购买对象。而现时外地人士在广州购置二手楼的比例占总客户群的5成以上，成为楼市的中坚力量，二手楼市交投不会受太大的影响。可以肯定的是，如果“中低收入住房困难家庭”有购房意愿，其在二手楼市内所能接受的总价应在20万元/套以下，由此推算，广州经济适用房项目的推出，必然会削减二手楼市内低总价物业的购买群，最终导致其成交比重进一步下降。 2007年4月各区域住宅买卖区间分类表（新10区中暂没南沙、萝岗数据） 区域 成交最多的面积区间 （平方米/套） 成交最多的单价区间 （元/平方米） 成交最多的总价区间 （万元/套） 总体 60～70 7500以上 65以上 越秀 60～70 7500以上 65以上 荔湾 50～60、70～80 5000～5500、7500以上 25～30 海珠 60～70 7500以上 35～40 天河 60～70 7500以上 65以上 白云 60～70 4000～4500 25～30 黄埔 70～80 4000～4500 35～40 番禺 80～90 4500～5000 25～30 花都 100～120 2500以下 30～35 来源：满堂红研究部 短租房表现差异大 每年两届广交会期间，广州的短租房供应量都是最充足的，今年也不例外，粗略统计市场上的短租房源（仅统计商品房）超过6000套，租赁期从7天到1个月不等。房源供应充足必然导致租赁市场竞争激烈，且因物业的素质、配件良莠不齐，短租房在市场上的表现出现较大的差异。老牌的短租旺盘嘉和苑、富力广场、东浚荔景苑、富力半岛花园等继续保持“强势”，“短租”的月租金比“长租”时多了1500元至3000元不等。新兴板块的楼盘短租房则表现得不太显眼，特别是在天河员村、跑马场一带，“短租”的月租金比“长租”时多出500元以上并不多见。而且，这类短租房在一年内的租期基本按照“5-1-5-1”分布，除去两个广交会时期的短租月份，其余两个仅为“5个月”的租赁期不是太容易找到理想的租客。用一句广州方言形容就是“好天砍埋落雨柴”，大多数短租房综合全年的租金收益跟完全长租一年相差无几。 短租房不但要与同类型的物业竞争，还要跟不同类型的经济型酒店竞争。现时广州的经济型酒店数量相当多，品牌店有如家快捷连锁酒店、7天连锁酒店、岭南佳园连锁酒店等，其日住房价约200～300元，且多数位于交通主干道上，到广交会的两个展馆费时最长不过30分钟，故吸引了大批参展客商前往入住。由于经济型酒店是在最近两年才迅速发展起来的，其对短租房的冲击还不算太大，但预期在2009年之后，广州的短租房的分化会进一步加剧，其总体“