(房地产策划）第2讲房地产项目投资环境分析教程文件.pptVIP

* * * * * * * * * * 第二讲房地产项目投资环境分析 廖海燕 广东财经大学公共管理学院 本章要求： 掌握经济环境分析、政策环境分析、城市条件分析和房地产市场分析的 具体内容和方法。 * * 房地产市场调查的内容： 相关知识点介绍 * * 1、房地产市场环境调查；2、市场需求和消费行为调查 3、房地产价格调查；4、房地产产品调查；5、房地产促销调查 6、房地产营销渠道调查；7、市场竞争调查。 房地产市场调查分析就是以房地产为特定的商品对象，运用科学的方法，有目的、有计划地对相关的市场信息进行系统地收集、整理、记录和分析，进而对房地产市场进行研究与预测，为决策者了解房地产市场的变动趋势，制度项目开发计划，拟定正确的项目运营决策提供参考与建议。 2.1.1生产总值分析 ◆ 生产总值包括和国内生产总值（GDP）和国民生产总值（GNP）。 ◆ 用图表法分析生产总值的变化情况。 * * 2.1经济环境分析 2.1.2三大产业分析 ◆分析三大产业对GDP的贡献 ◆分析三大产业的比例是否合理 ◆针对本项目要开发的物业类型，对三大产业中的某个产业进行重点分析。 * * 2.1经济环境分析 * * 2.2政策环境分析 2.2.1 土地政策 2008年土地政策盘点 * * 2.2政策环境分析 时间 措施 要点 2008.01.03 国务院：促进节约集约用地 闲置土地，特别是闲置房地产用地要征收缴增值地价 2008.02.0土地政策4 国务院：发布土地调查条例 根据土地管理工作的需要，每年进行土地变更调查，加强土地的所有权和使用权管理 2008.05.29 违反土地管理规定行为处分办法 土资源行政主管部门依法查处土地违法违规行为 2.2.1 土地政策 08年土地政策对房地产市场的影响： 由于我国土地稀缺性非常明显，加之城市进程加快，外来人口的迅速增加，带动了大量针对房地产的刚性需求，土地政策的集约用地加强，促使土地管理秩序保持了总体稳定、趋向好转的态势。但土地管理形势依然严峻，仍有违法用地、滥占耕地等违法违纪现象，国家对土地管理力度加大。对闲置土地进行规范，打击囤地炒地的行为，促进房地产健康发展。 * * 2.2政策环境分析 * * 2009年土地政策盘点 时间 措施 要点 2009.02.01 建立经营权流转市场 进一步提出建立健全土地承包经营权流转市场 2009.03.24 颁布《新土地管理法》 农村宅基地职能在集体居民内部流转，宅基地进入公开市场流转不再适用范围，集体土地的抵押和流转也受到一定程度限制 2009.08.10 进一步落实工业用地出让制度 明确政策，合理选择工业用地招标拍卖挂牌出让方;严格限定协议范围，规范工业用地协议出让;强化执法监察，严格执行工业用地出让制度 2009.09.01 严格建设用地管理、促进批而未用土地利用 对取得土地后满2年未动工的建设项目用地，应依照闲置土地的处置政策依法处置，促进尽快利用，要求地方政府加强建设用地批后监管，切实预防和防止未批即用、批而未征、征而未供、供而未用等现象 2009.09.26 促进节约集约用地 强调闲置土地处置办法，对闲置土地征收增值地价。促进节约集约用地，提高土地利用率 2009.11.10 国土部、发改委：限制用地 规定商品住宅用地的宗地出让面积不超过7公顷，中等城市不超过14公顷，大城市不超过20公顷 2009.12.17 加强土地出让收支管理 分期缴纳全部土地出让价款期限原则上不得超过一年，特殊项目可以约定在两年内全部缴清。首付不得低于全部土地出让款的50%，如果开发商拖欠土地出让价款，不得参与新的土地出让交易 2.2.1 土地政策 09年土地政策对房地产市场的影响： 严格规范土地开发时限及土地出让收支，打击囤地炒地行为,促进房地产市场健康发展，同时增加土地供应量，促使土地价格平稳及有效抑制房地产价格泡沫增长。 * * 2.2政策环境分析 2010.01.10 促进房地产市场平稳健康发展“国十一条”的通知 综合考虑土地价格、价款缴纳、合同约定开发时限及企业闲置地情况等因素，合理确定土地供应方式和内容，探索土地出让综合评标方法。对拖欠土地价款、违反合同约定的单位和个人，要限制其参与土地出让活动。 2010.01.14 申报住宅用地的，经济适用住房，廉租住房和中低价位，中小套型普通商品住房用地占住宅用地的比例不得低于70%。 2010.03.14 加强房地产用地供应和监管有关问题 土地出让最低价不得低于出让地块所在地级别基准地价的70%，竞买保证金不得低于出让最低价的20%。土地出让成交后，必须在